BASE Advocaten - The Litigation Firm

Als de woning een kat in de zak blijkt te zijn: verborgen gebrek of pech gehad?

Blogs 16 November 2017
De aantrekkende huizenmarkt heeft ook een keerzijde. Niet alleen duikelen aspirant-kopers over elkaar heen om een bod uit te brengen op hun droomhuis, de beslissing om een woning te kopen wordt ook steeds vaker overhaast genomen. Het risico neemt daardoor toe dat men een kat in de zak koopt. Het aantal conflicten over de verkoop van een woning zou de komende tijd daarom wel eens harder kunnen stijgen dan het aantal verkochte huizen.

Veel conflicten tussen verkoper en koper ontstaan door zogenaamde ‘verborgen gebreken’. In de wet is bepaald dat de afgeleverde zaak (zoals een woning) aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die door de verkoper over de zaak zijn gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Veel zal afhangen van hetgeen partijen hebben afgesproken in de koopovereenkomst en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten.

Niet elke onvolkomenheid levert non-conformiteit op
Niet iedere onvolkomenheid levert non-conformiteit op. Hoofdregel is dat een koper een woning koopt in de staat waarin die zich op dat moment bevindt, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. De koper moet, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening houden met noodzakelijk (al dan niet achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

Een koper zal relatief kleine gebreken voor lief moeten nemen. Denk daarbij aan een niet goed functionerende open haard of een (beperkte) lekkage. Dergelijke gebreken staan niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg.

Gebreken waarvoor de verkoper wel aansprakelijk kan worden gehouden zijn bijvoorbeeld de aantasting door boktor, het ontbreken van een fundering onder een aanbouw of wanneer niet conform de wettelijke regels is gebouwd. Ook kan de aanwezigheid van asbest in bepaalde gevallen leiden tot het oordeel dat sprake is van non-conformiteit.

Onderzoeksplicht koper, mededelings- en onderzoeksplicht verkoper
Algemeen aanvaard is dat op een aspirant-koper een onderzoeksplicht rust. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Indien er twijfels (kunnen) zijn, moet de aspirant-koper vragen stellen of zelf onderzoek laten verrichten. Om geen kat in de zak te kopen, is het voor een aspirant-koper aan te bevelen om tijdig een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren.

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper, staat een mededelings- en onderzoeksplicht van de verkoper. Dit betekent niet dat een verkoper uit eigen beweging iedere (mogelijke) onvolkomenheid moet melden, maar strekt er wel toe om de aspirant-koper te beschermen tegen onjuiste mededelingen indien daarover gerichte vragen worden gesteld. Wel is een verkoper gehouden om hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, mede te delen. Ook ongevraagd. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en met wat hij weet of moet weten over het bijzondere gebruik dat de koper voor ogen staat. De verkoper heeft een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale of bijzondere gebruik niet geschikt is. Indien een onwetende verkoper hiervan op de hoogte had moeten zijn, houdt dit in dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Als de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan.

Tot slot
Voorkomen is nog altijd beter dan genezen. Maak goede afspraken en leg deze vast. Wanneer u voornemens bent een woning te kopen, verdient het aanbeveling om ondanks de tijdsdruk toch een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. Heeft u onverhoopt toch een spreekwoordelijke kat in de zak gekocht, laat u dan zo snel mogelijk door een advocaat adviseren welke mogelijkheden u heeft om uw schade te verhalen.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met Michiel Sweerts of een van de andere advocaten van de sectie Corporate & Commercial Litigation.

More information

Return

The Litigation firm

Solving your problem, so that you can continue with your business. That is what it is all about. It is our profession and our passion to make a business dispute or employment dispute manageable and to solve it. Sometimes we are able to do this by staying invisible by casebuilding the best file possible for and together with you behind the scenes. Being diplomatic where possible and aggressive where needed. And sometimes, full-on litigating is unavoidable. Because limits have been reached, because the other party remains unwilling to come to a constructive amicable solution, or because it may be important for your market reputation to draw a line.

Tailor-made service is key in the handling of each case. Because we are doing it together, lawyer and client. We invest in the mutual cooperation and we look in depth at your company and your market. BASE makes clear choices out of strength, because we only want to do what we are really good at and because you are simply counting on added-value. Therefor our practice focuses on Corporate & Commercial Litigation and Employment law.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

At BASE Advocaten we practice the litigation- and dispute resolution practice at the highest level. We advise and assist domestic- and foreign clients in their vital business disputes. Disputes within the company, directors’ liability, shareholders disputes, disputes concerning commercial contracts, acting against (or for) financial institutions about duty of care-disputes and professional liability disputes. These are just some examples. Click below for further information.

Read more

Employment law

BASE Advocaten provides topspecialists in Employment law. We act on behalf of employers (both domestic and foreign), individual directors/employees, and works councils. On a daily basis we advise and litigate on matters regarding (for example) the termination of employment, reorganizations, employment terms and conditions, disciplinary measures, employee participation and employer’s liability. Click below for further information.

Read more
Partner of
logo Erasmus
Friend of
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actual detail - BASE Advocaten
I've read it
We use cookies to improve your experience on our website, for statistical purposes, and to give you access to our social media.
By using this website or by clicking 'agree', you agree to our use of cookies.