BASE Advocaten - The Litigation Firm

Indeplaatsstelling 101 – praktische tips voor huurder en verhuurder

Nieuws 24 December 2019

De indeplaatsstelling in het huurrecht is een ambivalent instrument. De wetgever heeft het instrument voor de detailhandelsbedrijfsruimte wettelijk vastgelegd om bijvoorbeeld tegemoet te komen aan de bakker om de hoek die met de verkoopopbrengst van zijn bakkerij wil voorzien in zijn oude dag. Immers, een bakker in de dop zal de bakkerij doorgaans slechts dan willen overnemen tegen een aantrekkelijke overnamesom wanneer ook de huurrechten worden overgedragen. De indeplaatsstelling vormt een uitzondering op het uitgangspunt dat een verhuurder niet zomaar hoeft te accepteren dat een nieuwe huurder intrek neemt in zijn pand. Voor verhuurders is deze mogelijkheid daarom nogal eens een doorn in het oog. Een indeplaatsstelling heeft namelijk tot gevolg dat een nieuwe huurder in de rechten treedt van de oude huurder. Alle rechten, dus ook de huurprijs. Dat doorkruist de eventuele mogelijkheid van de verhuurder om een hogere huurprijs te vragen bij verbeterende economische omstandigheden. Kunt u als verhuurder iets doen tegen deze indeplaatsstelling? En hoe vergroot u als huurder uw kansen op een geslaagd indeplaatsstellingsverzoek?

Hele onderneming moet worden overgedragen

Een huurder kan een indeplaatsstelling afdwingen door de rechter om een machtiging te vragen. Die machtiging zal de rechter slechts dan verlenen wanneer de huurder daadwerkelijk zijn hele onderneming overdraagt. U moet dan denken aan personeel, goodwill enz. Het mag dus niet gaan om een enkele overdracht van het huurrecht. De beoogde nieuwe huurder kan dus niet opeens een telecomwinkel beginnen waar voorheen de voormelde bakker om de hoek zat. Als verhuurder doet u er daarom goed aan om de betreffende koopovereenkomst waarbij de onderneming (al dan niet geheel) wordt overgedragen goed te checken. Die zal doorgaans als productie bij het indeplaatsstellingsverzoek gevoegd zijn. Staat daarin enkel dat de huurovereenkomst wordt overgedragen? Dan is dat onvoldoende om een indeplaatsstelling af te dwingen.

Bestemming in de huurovereenkomst

Mede in ogenschouw nemende dat de hele onderneming dient te worden overgedragen, doet u er als verhuurder goed aan om in de huurovereenkomst de bestemming van het gehuurde zo specifiek mogelijk te omschrijven. Op die manier blijven er minder geschikte partijen over om in de plaats te treden van de zittende huurder en kunt u het gehuurde als verhuurder dus sneller naar uzelf toetrekken om het vervolgens te verhuren aan een ander tegen een betere prijs.

Administratiefee

Als u als verhuurder te maken heeft met een pand dat vaak wisselt van huurder, dan zou u kunnen overwegen om in de huurovereenkomst een administratiefee op te nemen die in rekening gebracht wordt bij een indeplaatsstelling. Daar is in beginsel niets op tegen en dit biedt mogelijk een aanvullende drempel om een veelvoud aan indeplaatsstellingen tegen te gaan. U moet er dan echter wel voor waken dat de administratiefee niet te hoog is en in verhouding blijft met de kosten die u als verhuurder daadwerkelijk maakt bij een indeplaatsstelling. Raakt die verhouding scheef, dan is het mogelijk dat de administratiefee wordt aangemerkt als strijdig met de dwingendrechtelijke mogelijkheid tot indeplaatsstelling.

Zwaarwichtig belang

De huurder dient bij een indeplaatsstelling een zwaarwichtig belang te hebben. Denk aan de hiervoor al genoemde oudedagvoorziening. Als huurder doet u er dan ook goed aan om in de overnameovereenkomst (waarin een geslaagde indeplaatsstelling bij voorkeur is opgenomen als opschortende voorwaarde) een zo hoog mogelijke overnamesom te bedingen, hetgeen uw financiële belang bij een indeplaatsstelling vergroot. Daaraan kan dan eventueel ook nog een tijdslimiet gekoppeld worden, waarbij de overnamesom bijvoorbeeld wordt verminderd wanneer de indeplaatsstelling niet binnen een jaar rond is. Daarmee kan u als huurder eveneens aantonen dat u belang heeft bij enige spoed.

Als verhuurder zou u kunnen overwegen ter zitting een hoger overnamebod te doen op de vertrekkende onderneming. Daarmee ondermijnt u het financiële belang van de huurder en houdt u het heft in eigen handen. U zou er ook aan kunnen denken personeel van de huidige huurder op te roepen als getuige. Is er in het verleden daadwerkelijk met het personeel gesproken over overdracht van de onderneming of wordt dat nu geconstrueerd om te profiteren van een gedateerde huurprijs?

Indeplaatsstelling overige bedrijfsruimte

De wettelijke systematiek omtrent overige bedrijfsruimte (denk aan kantoorruimte, loodsen enz.) kent geen bepaling omtrent indeplaatsstelling. Dat betekent echter niet dat u als huurder compleet machteloos staat bij een gewenste indeplaatsstelling. Mogelijk kunt u dit bewerkstelligen via een "normale" contractoverneming als geregeld in het algemene verbintenissenrecht van Boek 6 BW. U dient dan een akte tot contractoverneming op te stellen en de verhuurder om medewerking te verzoeken. Bij een afwijzing door de verhuurder vraagt u om diens redenen. Met die redenen in de hand (of de afwezigheid daarvan) kunt u een contractoverneming mogelijk afdwingen bij de rechter op grond van een belangenafweging en de redelijkheid en billijkheid, waarbij u in feite het wettelijke kader van de indeplaatsstelling bij de detailhandelsbedrijfsruimte gebruikt. Andersom kunt u als verhuurder in het kader van de belangenafweging dezelfde methoden hanteren als bij de indeplaatsstelling bij de detailhandelsbedrijfsruimte om op die manier te proberen de indeplaatsstelling te frustreren.

Varia

Hoewel de opvolgend huurder voldoende financiële garanties moet bieden, zou u als verhuurder de rechter kunnen verzoeken om aan zijn machtiging tot indeplaatsstelling een hoofdelijke aansprakelijkheid voor de huidige huurder te koppelen. Daarmee bouwt u meer financiële zekerheid in en creëert u mogelijk een extra drempel voor de indeplaatsstelling.

Pas als verhuurder op bij het aangaan van een huurovereenkomst met een besloten vennootschap. Door middel van de overdracht van de aandelen kan de huurder vrij simpel een indeplaatsstelling bewerkstelligen zonder te moeten voldoen aan de wettelijke vereisten voor een indeplaatsstelling. De blokkeringsregeling in de algemene bepalingen bij het veelgebruikte ROZ-model is in dat kader niet voldoende, nu die regeling slechts een verbod oplegt tot overdracht van huurrechten. Een effectieve blokkeringsregeling wat betreft de besloten vennootschap als huurder regelt dus ook iets omtrent de overdracht van aandelen.

De wettelijke regeling omtrent indeplaatsstelling is niet bedoeld om een onderhuurder de positie van de huurder te verschaffen. Van een overdracht van de onderneming is in geval van onderhuurd dan ook geen sprake, aangezien de onderhuurder de onderneming al uitoefent in het gehuurde.

Afronding

Als huurder kunt u de kans op een geslaagd indeplaatsstellingsverzoek vergroten door zo concreet mogelijk uw (zwaarwichtig) belang uiteen te zetten. Dat biedt ook mogelijkheden voor een indeplaatsstelling bij overige bedrijfsruimte. Als verhuurder daarentegen bent u niet bij voorbaat kansloos en heeft u mogelijkheden om een indeplaatsstelling te ontmoedigen en om u daartegen succesvol te verweren.

Wilt u zich naar aanleiding van deze 101 laten adviseren over een voorgenomen indeplaatsstelling? Of wilt u juist weten wat u daartegen kan doen? Neem dan contact op met Frank van den Boomgaard of een van de andere advocaten van de sectie Corporate & Commercial Litigation

. More information

Return

The Litigation firm

Solving your problem, so that you can continue with your business. That is what it is all about. It is our profession and our passion to make a business dispute or employment dispute manageable and to solve it. Sometimes we are able to do this by staying invisible by casebuilding the best file possible for and together with you behind the scenes. Being diplomatic where possible and aggressive where needed. And sometimes, full-on litigating is unavoidable. Because limits have been reached, because the other party remains unwilling to come to a constructive amicable solution, or because it may be important for your market reputation to draw a line.

Tailor-made service is key in the handling of each case. Because we are doing it together, lawyer and client. We invest in the mutual cooperation and we look in depth at your company and your market. BASE makes clear choices out of strength, because we only want to do what we are really good at and because you are simply counting on added-value. Therefor our practice focuses on Corporate & Commercial Litigation and Employment law.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

At BASE Advocaten we practice the litigation- and dispute resolution practice at the highest level. We advise and assist domestic- and foreign clients in their vital business disputes. Disputes within the company, directors’ liability, shareholders disputes, disputes concerning commercial contracts, acting against (or for) financial institutions about duty of care-disputes and professional liability disputes. These are just some examples. Click below for further information.

Read more

Employment law

BASE Advocaten provides topspecialists in Employment law. We act on behalf of employers (both domestic and foreign), individual directors/employees, and works councils. On a daily basis we advise and litigate on matters regarding (for example) the termination of employment, reorganizations, employment terms and conditions, disciplinary measures, employee participation and employer’s liability. Click below for further information.

Read more
Partner of
logo Erasmus
Friend of
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actual detail - BASE Advocaten
I've read it
We use cookies to improve your experience on our website, for statistical purposes, and to give you access to our social media.
By using this website or by clicking 'agree', you agree to our use of cookies.