BASE Advocaten - The Litigation Firm

Ondernemen in de 1,5e meter economie – recht op huurprijsverlaging?

Blogs 12 May 2020
Vorige week kondigde premier Mark Rutte een stappenplan aan voor de versoepeling van de getroffen coronamaatregelen. Langzaamaan wordt het voor ondernemers weer mogelijk hun bedrijfsvoering voort te zetten, zij het met restricties. Een capaciteitsverlies en daaraan gerelateerde omzetdaling lijkt echter onvermijdelijk. Is die omzetdaling een grond voor verlaging van de huurprijs?

Maatregelen corona
Sinds gisteren mogen contactberoepen als kappers, schoonheidsspecialisten en massagesalons weer open, waarbij wel rekening gehouden moet worden met de verplichte 1,5e meter afstand. Kappersstoelen mogen dus niet te dicht naast elkaar staan. Vanaf 1 juni mogen ook restaurants, bioscopen en culturele instellingen weer open, maar met een maximum van dertig personen en dat is inclusief personeel. Vanaf die datum mogen ook terrassen weer gebruikt worden. Wederom geldt: 1,5e meter afstand is verplicht. Ook is denkbaar dat met fysieke afbakeningen wordt gewerkt.

Capaciteits- en omzetverlies
Hoe creatief je als ondernemer ook te werk gaat, een aanzienlijk capaciteitsverlies lijkt onontkoombaar. Wanneer een restaurant normaliter plaats biedt aan 100 man inclusief personeel, dan is de rekensom snel gemaakt. Met het ingestelde maximum van 30 personen zal de capaciteit in ieder geval afnemen met 70%. Wellicht is het capaciteitsverlies nog groter vanwege de in te stellen maatregelen om afstand te houden. Eventueel zou op de capaciteit wat kunnen worden teruggewonnen door bijvoorbeeld in shifts te werken, maar een omzetdaling van 50% ten opzichte van voorheen is goed denkbaar.

Huurprijs afhankelijk van de omzet
Een omzetdaling van dergelijke proporties maakt dat veel ondernemers in de knel zullen komen met hun vaste lasten, waarbij de huurbetaling doorgaans de grootste kostenpost zal vormen. In het accepteren van een bepaalde huurprijs zal een verstandig huurder de verwachte omzet hebben meegewogen. Zo is het bijvoorbeeld denkbaar dat in het onderhandelingstraject leidend tot de huurovereenkomst een businessplan is gepresenteerd waarin de verwachte omzet naar voren is gekomen. Een opkomend fenomeen in Nederland is de omzetgerelateerde huurprijs. Kort gezegd komt dat erop neer dat in de huurovereenkomst wordt afgesproken dat een deel van de huur variabel is en wordt berekend als percentage van de omzet. Daarbij zal dan doorgaans ook een minimale en maximale huurprijs worden afgesproken.

Contract is contract
Indien een omzetgerelateerde huurprijs is afgesproken, dan zal een omzetdaling contractueel leiden tot een verlaging van de huurprijs. In tegenstelling tot sommige andere landen is de omzetgerelateerde huurprijs in Nederland echter nog een vreemde eend in de bijt. Wanneer dergelijke afspraken niet zijn vastgelegd in de huurovereenkomst, dan zal je als huurder actief aan de slag moeten om een huurprijsvermindering te bewerkstelligen. De hoofdregel blijft “contract is contract”. Een omzetdaling kwalificeert niet als een gebrek aan het gehuurde, dus op die grond is er geen plaats voor een huurprijsverlaging. Van overmacht zal ook niet snel sprake zijn, tenzij contractueel is afgesproken dat een situatie als de onderhavige kwalificeert als overmacht voor de huurder. Dat is in ieder geval niet het geval in de standaard ROZ-modellen en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen.

Onvoorziene omstandigheden
De omzetdaling ten gevolge van de coronamaatregelen en het daaraan gerelateerde capaciteitsverlies zullen vermoedelijk wel kwalificeren als onvoorziene omstandigheden. Het is niet aannemelijk dat huurder en verhuurder hier rekening mee hadden gehouden bij het aangaan van de huurovereenkomst, tenzij de huurovereenkomst natuurlijk is aangegaan in coronatijd. Dat geeft de huurder echter alleen recht op een verlaging van de huur wanneer de gewijzigde omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. En juist hier kan het wellicht een rol spelen dat er bij het bepalen van de huurprijs rekening gehouden is met de omzet van de huurder. Wanneer uit de huurovereenkomst of correspondentie in het onderhandelingstraject blijkt dat de huurprijs gebaseerd is op een verwachte omzet, dan biedt dit voor de huurder wellicht mogelijkheden om een huurprijsverlaging te bewerkstelligen (bijvoorbeeld door een gedeeltelijk ontbindingsverzoek bij de kantonrechter in te stellen). De huurprijsverlaging kan dan worden gekoppeld aan de omzetdaling, maar het is denkbaar dat een rechter een deel daarvan als bedrijfsrisico bij de huurder zal neerleggen. Met betrekking tot het sluiten, aanpassen en beëindigen van contracten in algemene zin in coronatijd heeft BASE een Corona Paper opgesteld die hier te vinden is.

Andere mogelijkheden
Voor de detailhandel geldt dat een huurder de kantonrechter om verlaging van de huurprijs kan verzoeken wanneer deze niet overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Wanneer dus kenbaar is dat verhuurders voor vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving de huurprijs hebben verlaagd (vanwege de coronacrisis), dan is een dergelijk verzoek wellicht de moeite waard. Het is dan raadzaam op voorhand een deskundige in te schakelen voor een marktonderzoek. Ook zullen huurders creatief te werk moeten gaan om kostenvermindering en capaciteitsverhoging te bewerkstelligen. Zo kan bijvoorbeeld met de gemeente in gesprek worden gegaan over verlaging van precariorechten en vergroting van het terras. Ook een rechter zal dergelijke inspanningen meewegen in zijn oordeel rondom een eventuele verlaging van de huurprijs.

Conclusie
Hoewel ook in coronatijd de hoofdregel in Nederland “contract is contract” blijft, is er voor de huurder wellicht de mogelijkheid een huurprijsverlaging te bewerkstelligen. De huurder is in dat opzicht meer kansrijk wanneer kan worden aangetoond dat de huurprijs (mede) bepaald is op grond van een verwachte omzet. Voor nieuw te sluiten huurovereenkomsten is het de overweging waard een omzetafhankelijke huur af te spreken. Daarmee worden risico’s voor de huurder zoals die zich nu voordoen (deels) opgevangen, waarbij een mogelijke incentive voor de verhuurder is dat hij in gunstige tijden meedeelt in de stijgende omzet van zijn huurder.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over de mogelijkheid van verlaging van de huurprijs? Of wilt u zich laten informeren over de mogelijkheden en aandachtspunten van omzetafhankelijke huur? Neem dan contact op met Frank van den Boomgaard of een van de andere advocaten van de sectie Corporate & Commercial Litigation.

More information

Return

The Litigation firm

Solving your problem, so that you can continue with your business. That is what it is all about. It is our profession and our passion to make a business dispute or employment dispute manageable and to solve it. Sometimes we are able to do this by staying invisible by casebuilding the best file possible for and together with you behind the scenes. Being diplomatic where possible and aggressive where needed. And sometimes, full-on litigating is unavoidable. Because limits have been reached, because the other party remains unwilling to come to a constructive amicable solution, or because it may be important for your market reputation to draw a line.

Tailor-made service is key in the handling of each case. Because we are doing it together, lawyer and client. We invest in the mutual cooperation and we look in depth at your company and your market. BASE makes clear choices out of strength, because we only want to do what we are really good at and because you are simply counting on added-value. Therefor our practice focuses on Corporate & Commercial Litigation and Employment law.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

At BASE Advocaten we practice the litigation- and dispute resolution practice at the highest level. We advise and assist domestic- and foreign clients in their vital business disputes. Disputes within the company, directors’ liability, shareholders disputes, disputes concerning commercial contracts, acting against (or for) financial institutions about duty of care-disputes and professional liability disputes. These are just some examples. Click below for further information.

Read more

Employment law

BASE Advocaten provides topspecialists in Employment law. We act on behalf of employers (both domestic and foreign), individual directors/employees, and works councils. On a daily basis we advise and litigate on matters regarding (for example) the termination of employment, reorganizations, employment terms and conditions, disciplinary measures, employee participation and employer’s liability. Click below for further information.

Read more
Partner of
logo Erasmus
Friend of
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actual detail - BASE Advocaten
I've read it
We use cookies to improve your experience on our website, for statistical purposes, and to give you access to our social media.
By using this website or by clicking 'agree', you agree to our use of cookies.