BASE Advocaten - The Litigation Firm

Dringend eigen gebruik bij huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte. Het belang van de stelplicht en de bewijslast (van een huurder)

Blogs 06 April 2022

Eerder schreven wij over de vuistregels bij een beroep op dringend eigen gebruik als wettelijke grond voor de opzegging van een "290-huurovereenkomst". Een van die regels is dat geen sprake kán zijn van 'dringend eigen gebruik', indien (a) de verhuurder andere mogelijkheden heeft om de situatie op te lossen en (b) het in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij die andere mogelijkheden benut. In zijn recente arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:494) onderschrijft de Hoge Raad deze rechtsregel. Maar let op; de stelplicht en de bewijslast daarvan ligt volgens de Hoge Raad bij de huurder.

Bewijsrecht: stelplicht en bewijslast
Hoofdregel in het civiele bewijsrecht is dat degene die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten, die feiten ook moet bewijzen (art. 150 Rv). Bewijslast heet dat. En wie de bewijslast draagt, draagt ook het bewijsrisico dat de gestelde feiten niet worden bewezen. Aan de bewijslast gaat de stelplicht (art. 149 Rv) vooraf. De rechter zal gestelde feiten als vaststaand beschouwen als die door de wederpartij niet (voldoende) zijn betwist.

Kortom, de partij die zich beroept op een rechtsgevolg, moet de feiten die daartoe moeten leiden (i) stellen en indien die feiten door de wederpartij worden betwist, (ii) bewijzen.

Geschil tussen verhuurder en Centre Hotel
In deze zaak gaat het om een geschil tussen een verhuurder en huurder van een pand in Amsterdam. De huurder exploiteert een hotel in dit pand: (voorheen) Centre Hotel. De verhuurder vordert beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Daaraan legt de verhuurder ten grondslag dat hij een aanmerkelijk beter rendement uit het gehuurde kan behalen dan hij door de verhuur behaalt, door daarin zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren.

In navolging op de kantonrechter verwerpt het hof Amsterdam het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik. Het hof stelt vast dat de verhuurder als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en vraagt zich (onder meer) af waarom de verhuurder 'juist het gehuurde' en 'waarom juist op dit moment' nodig heeft voor zijn wens om zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren. Daarmee suggereert het hof dat het aan de verhuurder was om aan te tonen dat hij geen andere mogelijkheden had om zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren, een van de redenen waarom het hof de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst afwijst.

Hoge Raad
Bewijsrechtelijk gaat het hof daarmee de mist in, aldus de Hoge Raad. Volgens de Hoge Raad had het hof niet van de verhuurder mogen verlangen om (i) te stellen en (ii) aannemelijk te maken dat de verhuurder nu 'juist het gehuurde' nodig had voor zijn wens zelf (weer) een hotel te exploiteren. Het ligt in beginsel op de weg van Centre Hotel als huurder 'om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.'

'Andere mogelijkheden'-regel: stelplicht en bewijslast rust op huurder
Met andere woorden, de stelplicht en de bewijslast van deze 'andere mogelijkheden'-regel rust op de huurder en niet op de verhuurder. Als de huurder daarin slaagt, dan kan een verhuurder geen succesvol beroep doen op het 'dringend eigen gebruik' als grond voor opzegging van een 290-huurovereenkomst.

Dit artikel is geschreven door Bob Kouveld (juridisch medewerker). Indien u vragen heeft over het bovenstaande, neemt u dan vooral contact op met Michiel de Vlieger, de huurrechtspecialist van onze sectie Corporate & Commercial Litigation.

More information

Return

The Litigation firm

Solving your problem, so that you can continue with your business. That is what it is all about. It is our profession and our passion to make a business dispute or employment dispute manageable and to solve it. Sometimes we are able to do this by staying invisible by casebuilding the best file possible for and together with you behind the scenes. Being diplomatic where possible and aggressive where needed. And sometimes, full-on litigating is unavoidable. Because limits have been reached, because the other party remains unwilling to come to a constructive amicable solution, or because it may be important for your market reputation to draw a line.

Tailor-made service is key in the handling of each case. Because we are doing it together, lawyer and client. We invest in the mutual cooperation and we look in depth at your company and your market. BASE makes clear choices out of strength, because we only want to do what we are really good at and because you are simply counting on added-value. Therefor our practice focuses on Corporate & Commercial Litigation and Employment law.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

At BASE Advocaten we practice the litigation- and dispute resolution practice at the highest level. We advise and assist domestic- and foreign clients in their vital business disputes. Disputes within the company, directors’ liability, shareholders disputes, disputes concerning commercial contracts, acting against (or for) financial institutions about duty of care-disputes and professional liability disputes. These are just some examples. Click below for further information.

Read more

Employment law

BASE Advocaten provides topspecialists in Employment law. We act on behalf of employers (both domestic and foreign), individual directors/employees, and works councils. On a daily basis we advise and litigate on matters regarding (for example) the termination of employment, reorganizations, employment terms and conditions, disciplinary measures, employee participation and employer’s liability. Click below for further information.

Read more
Partner of
logo Erasmus
Friend of
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actual detail - BASE Advocaten
We use cookies to improve your experience on our website, for statistical purposes, and to give you access to our social media.
By using this website or by clicking 'agree', you agree to our use of cookies.
Accept cookies Reject cookies