BASE Advocaten - The Litigation Firm

Huurrecht: de juridische kwalificatie van een bedrijfsruimte gebruikt als parenclub

Blogs 11 May 2022
Is een parenclub een zogeheten middenstandsbedrijfsruimte (in de zin van art. 7:290 BW) of een overige bedrijfsruimte (in de zin van art. 7:230a BW)? Het laatste, zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in een recente kortgedinguitspraak, die het belang van de juiste kwalificatie van het gehuurde andermaal bevestigt (Rechtbank Midden-Nederland 21 april 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1525).

290-bedrijfsruimte versus 230a-bedrijfsruimte
De juridische kwalificatie van een bedrijfsruimte (waarover wij eerder schreven) is een vaak terugkerend onderwerp in het huurrecht. De wettelijke systematiek lijkt simpel. Als het geen 290-bedrijfsruimte is, dan is het een 230a-bedrijfsruimte. En de huurder van een 230a-bedrijfsruimte geniet aanzienlijk minder huurbescherming dan de huurder van een 290-bedrijfsruimte. Maar de praktijk blijkt vaak weerbarstig. Zo ondervond ook de huurster van een bedrijfsruimte waarin een parenclub werd geëxploiteerd.

Waar gaat het over?
Huurster huurde sinds 1994 twee panden op een bedrijventerrein. Deze bedrijfsruimte (met een bedrijfswoning) was voor het grootste deel in gebruik als parenclub. Huurster wenste de parenclub in 2021 te verkopen en de exploitatie ervan over te dragen aan een andere onderneming. In dat verband was van belang dat deze onderneming haar plaats in de huurovereenkomst zou innemen. Deze zogenoemde 'indeplaatsstelling' is een recht waar een huurder van een 290-bedrijfsruimte aanspraak op kan maken. De verhuurder wilde daaraan echter niet meewerken.

Daarom vorderde huurster in kort geding dat verhuurder 'ertoe wordt veroordeeld om te gehengen en gedogen dat [onderneming] de exploitatie van de parenclub in het gehuurde voortzet', totdat in een bodemprocedure is beslist over de daarin te vorderen indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW. Op grond van artikel 7:307 BW kan een huurder van een 290-bedrijfsruimte (en niet van 230a-bedrijfsruimte) de indeplaatsstelling via een gerechtelijke procedure afdwingen. En huurster meende dat sprake was van een bedrijfsruimte als bedoeld in "categorie a" van artikel 7:290 BW. Dat is kort gezegd een restaurant- of cafébedrijf. De parenclub zou namelijk een horecagelegenheid zijn 'met een sausje eroverheen' aangezien drankjes en etenswaren aan bezoekers worden verstrekt, aldus huurster.

Kwalificatie van het gehuurde: 230a-bedrijfsruimte
Maar de kantonrechter kwalificeert de bedrijfsruimte niet als een restaurant- of cafébedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW. Volgens de kantonrechter staat de exploitatie van de parenclub in het gehuurde centraal en hebben de geboden horecavoorzieningen daarbij slechts een ondersteunende functie. Voor de juridische kwalificatie van het gehuurde sluit de kantonrechter aan bij het hoofddoel van de parenclub: 
'Het hoofddoel van de parenclub is het voorzien in erotisch vertier dan wel in een erotische beleving en niet het verstrekken van etenswaren en drankjes. (...) dat zij uit de door [eiseres] overgelegde beschrijving inclusief foto's van de inrichting van het gehuurde opmaakt dat de aangeboden horecavoorzieningen onlosmakelijk verbonden zijn met de voorziening in de mogelijkheid tot het hebben van een erotische beleving. Zo zijn er in de ruimte waar de bar is geplaatst 'speelhoeken' gecreëerd waar bezoekers met elkaar kunnen vozen/minnekozen en staat de koelvitrine met fingerfood hapjes naast een speelruimte.'

Conclusie
Wat voor soort bedrijfsruimte het gehuurde is, heeft belangrijke huurrechtelijke implicaties. Dat laat deze uitspraak maar weer eens zien. De parenclub werd beschouwd als 230a-bedrijfsruimte en dus kon huurster een beroep op indeplaatsstelling op haar buik schrijven.

Dit artikel is geschreven door Bob Kouveld (juridisch medewerker). Heeft u vragen over de huurrechtelijke kwalificatie van een bedrijfsruimte of een andere vraag over het huurrecht? Neem dan contact op met Michiel de Vlieger, partner Corporate & Commercial Litigation en huurrechtspecialist van BASE Advocaten.

More information

Return

The Litigation firm

Solving your problem, so that you can continue with your business. That is what it is all about. It is our profession and our passion to make a business dispute or employment dispute manageable and to solve it. Sometimes we are able to do this by staying invisible by casebuilding the best file possible for and together with you behind the scenes. Being diplomatic where possible and aggressive where needed. And sometimes, full-on litigating is unavoidable. Because limits have been reached, because the other party remains unwilling to come to a constructive amicable solution, or because it may be important for your market reputation to draw a line.

Tailor-made service is key in the handling of each case. Because we are doing it together, lawyer and client. We invest in the mutual cooperation and we look in depth at your company and your market. BASE makes clear choices out of strength, because we only want to do what we are really good at and because you are simply counting on added-value. Therefor our practice focuses on Corporate & Commercial Litigation and Employment law.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

At BASE Advocaten we practice the litigation- and dispute resolution practice at the highest level. We advise and assist domestic- and foreign clients in their vital business disputes. Disputes within the company, directors’ liability, shareholders disputes, disputes concerning commercial contracts, acting against (or for) financial institutions about duty of care-disputes and professional liability disputes. These are just some examples. Click below for further information.

Read more

Employment law

BASE Advocaten provides topspecialists in Employment law. We act on behalf of employers (both domestic and foreign), individual directors/employees, and works councils. On a daily basis we advise and litigate on matters regarding (for example) the termination of employment, reorganizations, employment terms and conditions, disciplinary measures, employee participation and employer’s liability. Click below for further information.

Read more
Partner of
logo Erasmus
Friend of
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actual detail - BASE Advocaten
We use cookies to improve your experience on our website, for statistical purposes, and to give you access to our social media.
By using this website or by clicking 'agree', you agree to our use of cookies.
Accept cookies Reject cookies