BASE Advocaten - The Litigation Firm

De makelaar immuun voor beroepsaansprakelijkheid

Blogs 01 March 2012

De Hoge Raad laat in een gewezen arrest[1] een opening voor beroepsaansprakelijkheid van de makelaar. De makelaar is niet zonder meer gevrijwaard van aansprakelijkheid voor onjuiste informatie in zijn folders of mededelingen gedaan door de makelaar. De makelaar verstrekt informatie van derden, zoals de verkoper (bijvoorbeeld omtrent de omvang van het onroerend goed aan potentiële kopers). Aangezien deze informatie voor deze kopers van doorslaggevend belang kan zijn legt de Hoge Raad een stukje eigen verantwoordelijkheid neer bij de makelaar. Kopers mogen onder omstandigheden afgaan op de informatie die de makelaar hen verleent. Wat deze omstandigheden zijn wordt hieronder uiteengezet.

De casus met toelichting

De koper van een bedrijfspand is afgegaan op onjuiste informatie in ondermeer een verkoopbrochure en op een verkoopbord van de makelaar. Onderaan de verkoopbrochure heeft de makelaar een exoneratiebeding opgenomen waarin hij aansprakelijkheid voor onjuiste informatie uitsluit. Een gelijkend exoneratiebeding is opgenomen in art. 2 lid 2 van de transportakte (akte tot levering van het bedrijfspand). Na de levering blijkt de oppervlakte van het bedrijfspand beduidend kleiner te zijn. De kernvraag is of de koper de makelaar aansprakelijk kan stellen voor het verstrekken van de onjuiste gegevens.

De Hoge Raad overweegt dat het afhankelijk van de omstandigheden van het geval is of de makelaar gehouden is zelfstandig te (doen) controleren of de ontvangen gegevens van de verkoper of een derde correct zijn. De gegevens worden immers onder de verantwoordelijkheid van de makelaar aan de potentiële kopers verstrekt.

De ‘omstandigheden van het geval’ leiden altijd tot een schemergebied. In plaats van een heldere jurisprudentiële regel geeft de Hoge Raad een leemte waarbinnen de omstandigheden van het specifieke geval doorslaggevend zijn. De Hoge Raad geeft wel handvatten door aan te geven of en in hoeverre een potentiële koper mag afgaan op de verschafte informatie. Dit is afhankelijk van de mededelingen gedaan aan de kant van de makelaar over de mate waarin hij instaat voor de correctheid van de gegevens. Niet van belang is of de potentiële koper in een contractuele relatie staat tot de makelaar.

Naast het hierboven gestelde geeft de Hoge Raad enige gezichtspunten die van belang kunnen zijn bij de beoordeling van eventuele aansprakelijkheid van de makelaar. Relevant zijn:

  • de mate van schuld van de schadeveroorzakende gedraging;
  • het gedrag van de koper ten aanzien van het gekochte onroerend goed;
  • de wijze waarop de exoneratieclausule kenbaar is gemaakt, en;
  • de inhoud van deze exoneratieclausule (waarin melding wordt gemaakt dat de verstrekte gegevens afkomstig zijn van derden).

In deze zaak heeft de koper onvoldoende omstandigheden naar voren gebracht om te oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de makelaar een beroep toekomt op zijn exoneratie.

De gevolgen voor u

De Hoge Raad biedt de mogelijkheid een makelaar aansprakelijk te stellen voor het verstrekken van onjuiste informatie aan de koper. Onder omstandigheden bestaat er voor de makelaar een gehoudenheid om te controleren of de verstrekte gegevens van de verkoper juist zijn. Doordat de Hoge Raad als maatstaf aanhoudt de ‘omstandigheden van het geval’ laat hij veel ruimte voor nadere invulling in het licht van de specifieke zaak. Het voordeel daarvan is dat er een grijs gebied ontstaat waarbij zowel de koper als de makelaar argumenten aan de specifieke omstandigheden kunnen ontlenen. Opmerkelijk is dat de potentiële koper niet in een contractuele relatie tot de makelaar hoeft te staan om de makelaar aansprakelijk te stellen.

Mocht u vragen hebben of advies wensen aangaande dit artikel, neemt u dan contact op met mr. I.C. Engels.

(c) BASE Advocaten B.V.

Dit artikel is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Aan de inhoud daarvan kunnen echter geen rechten worden ontleend.


[1] LJN: BV6162, Hoge Raad 17 februari 2012,

More information

Return

The Litigation firm

Solving your problem, so that you can continue with your business. That is what it is all about. It is our profession and our passion to make a business dispute or employment dispute manageable and to solve it. Sometimes we are able to do this by staying invisible by casebuilding the best file possible for and together with you behind the scenes. Being diplomatic where possible and aggressive where needed. And sometimes, full-on litigating is unavoidable. Because limits have been reached, because the other party remains unwilling to come to a constructive amicable solution, or because it may be important for your market reputation to draw a line.

Tailor-made service is key in the handling of each case. Because we are doing it together, lawyer and client. We invest in the mutual cooperation and we look in depth at your company and your market. BASE makes clear choices out of strength, because we only want to do what we are really good at and because you are simply counting on added-value. Therefor our practice focuses on Corporate & Commercial Litigation and Employment law.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

At BASE Advocaten we practice the litigation- and dispute resolution practice at the highest level. We advise and assist domestic- and foreign clients in their vital business disputes. Disputes within the company, directors’ liability, shareholders disputes, disputes concerning commercial contracts, acting against (or for) financial institutions about duty of care-disputes and professional liability disputes. These are just some examples. Click below for further information.

Read more

Employment law

BASE Advocaten provides topspecialists in Employment law. We act on behalf of employers (both domestic and foreign), individual directors/employees, and works councils. On a daily basis we advise and litigate on matters regarding (for example) the termination of employment, reorganizations, employment terms and conditions, disciplinary measures, employee participation and employer’s liability. Click below for further information.

Read more
Partner of
logo Erasmus
Friend of
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actual detail - BASE Advocaten
I've read it
We use cookies to improve your experience on our website, for statistical purposes, and to give you access to our social media.
By using this website or by clicking 'agree', you agree to our use of cookies.