BASE Advocaten - The Litigation Firm

Het huurbeding

Blogs 19 July 2012

Hypotheekhouders (voor de overzichtelijkheid hierna: "banken") houden geregeld executieveilingen om snel een woning te kunnen verkopen. Directe aanleiding daarvoor is meestal de omstandigheid dat hypotheekhouders worden geconfronteerd met betalingsachterstanden. Indien de schuldenaar in verzuim is, kan de bank overgaan tot verkoop van het onderpand.

Bij een openbare verkoop van het onderpand heeft de bank vanzelfsprekend belang bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Teneinde te voorkomen dat de opbrengst in negatieve zin wordt beïnvloed door bijvoorbeeld huurovereenkomsten, biedt de wet de mogelijkheid om in de hypotheekakte een huurbeding op te nemen. Door het inroepen van dit huurbeding kunnen eventuele bezwarende (en waardeverlagende) huurovereenkomsten worden vernietigd. Dit huurbeding vormt daarmee een afwijking op de huurbescherming.

Plaats van het huurbeding

De wettelijke regeling omtrent het huurbeding is terug te vinden in artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek (“BW”). Deze bepaling biedt zoals gezegd de mogelijkheid om in de hypotheekakte een huurbeding op te nemen. Door het opnemen van een huurbeding wordt de hypotheekgever beperkt in zijn bevoegdheid om het met een recht van hypotheek bezwaarde goed zonder toestemming van de bank te verhuren. Het artikel biedt de bank derhalve de mogelijkheid te voorkomen dat bij een executie de veilingkoper gebonden zou zijn aan een alsdan bestaande huurovereenkomst. Zonder huurbeding, zou een koopovereenkomst geen reden zijn om de huurovereenkomst te beeindigen.

Indien de hypotheekgever in strijd met het huurbeding toch overgaat tot verhuur van (een gedeelte van) het onderpand, heeft de bank in beginsel de mogelijkheid om de huurovereenkomst te vernietigen.

Inroepen huurbeding

Het huurbeding kan door de bank worden ingeroepen. Dit kan ook door de veilingkoper worden gedaan indien de bevoegdheid van inroeping tot het tijdstip van de verkoop nog toebehoorde aan de bank én deze mogelijkheid volgens de verkoopvoorwaarden, aan de veilingkoper is overgedragen.[1]

Het inroepen van het huurbeding geschiedt bij de voorzieningenrechter die daarvoor verlof dient te verlenen. Bij toewijzing van het verzoek, zal de voorzieningenrechter veelal een termijn aan de huurders geven waarbinnen zij het onderpand dienen te ontruimen.

Aandachtspunten

Het huurbeding kan niet tegen iedere huurder worden ingeroepen. Als de huurovereenkomst ten tijde van het sluiten van de hypotheekakte al bestond, heeft het huurbeding geen werking tegenover die huurovereenkomst. Daarnaast dient te worden beoordeeld of met de instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle schuldeisers te kunnen voldoen. Indien er voldoende opbrengst is – om zonder inroepen van het huurbeding – alle schuldeisers te voldoen, dan wordt geen verlof verleend voor de inroeping van het huurbeding.

Tot slot

Voor banken (hypotheekhouders) is het huurbeding in de praktijk van zeer groot belang. Het inroepen van een huurbeding geeft betekenis aan de rechten van de bank op een onderpand.  Elke rechtshandeling in strijd met dit beding zal worden vernietigd. Deze vernietiging heeft een relatieve werking wat betekent dat het slechts strekt tot de bescherming van degene die het inroept en het niet verder gaat dan nodig is om die bescherming te verwezenlijken.

(c) BASE Advocaten B.V. Dit artikel is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Aan de inhoud daarvan kunnen echter geen rechten worden ontleend.



[1] HR 14 mei 1976, NJ 1977, 150

More information

Return

The Litigation firm

Solving your problem, so that you can continue with your business. That is what it is all about. It is our profession and our passion to make a business dispute or employment dispute manageable and to solve it. Sometimes we are able to do this by staying invisible by casebuilding the best file possible for and together with you behind the scenes. Being diplomatic where possible and aggressive where needed. And sometimes, full-on litigating is unavoidable. Because limits have been reached, because the other party remains unwilling to come to a constructive amicable solution, or because it may be important for your market reputation to draw a line.

Tailor-made service is key in the handling of each case. Because we are doing it together, lawyer and client. We invest in the mutual cooperation and we look in depth at your company and your market. BASE makes clear choices out of strength, because we only want to do what we are really good at and because you are simply counting on added-value. Therefor our practice focuses on Corporate & Commercial Litigation and Employment law.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

At BASE Advocaten we practice the litigation- and dispute resolution practice at the highest level. We advise and assist domestic- and foreign clients in their vital business disputes. Disputes within the company, directors’ liability, shareholders disputes, disputes concerning commercial contracts, acting against (or for) financial institutions about duty of care-disputes and professional liability disputes. These are just some examples. Click below for further information.

Read more

Employment law

BASE Advocaten provides topspecialists in Employment law. We act on behalf of employers (both domestic and foreign), individual directors/employees, and works councils. On a daily basis we advise and litigate on matters regarding (for example) the termination of employment, reorganizations, employment terms and conditions, disciplinary measures, employee participation and employer’s liability. Click below for further information.

Read more
Partner of
logo Erasmus
Friend of
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actual detail - BASE Advocaten
We use cookies to improve your experience on our website, for statistical purposes, and to give you access to our social media.
By using this website or by clicking 'agree', you agree to our use of cookies.
Accept cookies Reject cookies