BASE Advocaten - The Litigation Firm

Als de woning een kat in de zak blijkt te zijn: verborgen gebrek of pech gehad?

Blogs 16 november 2017
De aantrekkende huizenmarkt heeft ook een keerzijde. Niet alleen duikelen aspirant-kopers over elkaar heen om een bod uit te brengen op hun droomhuis, de beslissing om een woning te kopen wordt ook steeds vaker overhaast genomen. Het risico neemt daardoor toe dat men een kat in de zak koopt. Het aantal conflicten over de verkoop van een woning zou de komende tijd daarom wel eens harder kunnen stijgen dan het aantal verkochte huizen.

Veel conflicten tussen verkoper en koper ontstaan door zogenaamde ‘verborgen gebreken’. In de wet is bepaald dat de afgeleverde zaak (zoals een woning) aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die door de verkoper over de zaak zijn gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Veel zal afhangen van hetgeen partijen hebben afgesproken in de koopovereenkomst en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten.

Niet elke onvolkomenheid levert non-conformiteit op
Niet iedere onvolkomenheid levert non-conformiteit op. Hoofdregel is dat een koper een woning koopt in de staat waarin die zich op dat moment bevindt, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. De koper moet, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening houden met noodzakelijk (al dan niet achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

Een koper zal relatief kleine gebreken voor lief moeten nemen. Denk daarbij aan een niet goed functionerende open haard of een (beperkte) lekkage. Dergelijke gebreken staan niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg.

Gebreken waarvoor de verkoper wel aansprakelijk kan worden gehouden zijn bijvoorbeeld de aantasting door boktor, het ontbreken van een fundering onder een aanbouw of wanneer niet conform de wettelijke regels is gebouwd. Ook kan de aanwezigheid van asbest in bepaalde gevallen leiden tot het oordeel dat sprake is van non-conformiteit.

Onderzoeksplicht koper, mededelings- en onderzoeksplicht verkoper
Algemeen aanvaard is dat op een aspirant-koper een onderzoeksplicht rust. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Indien er twijfels (kunnen) zijn, moet de aspirant-koper vragen stellen of zelf onderzoek laten verrichten. Om geen kat in de zak te kopen, is het voor een aspirant-koper aan te bevelen om tijdig een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren.

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper, staat een mededelings- en onderzoeksplicht van de verkoper. Dit betekent niet dat een verkoper uit eigen beweging iedere (mogelijke) onvolkomenheid moet melden, maar strekt er wel toe om de aspirant-koper te beschermen tegen onjuiste mededelingen indien daarover gerichte vragen worden gesteld. Wel is een verkoper gehouden om hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, mede te delen. Ook ongevraagd. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en met wat hij weet of moet weten over het bijzondere gebruik dat de koper voor ogen staat. De verkoper heeft een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale of bijzondere gebruik niet geschikt is. Indien een onwetende verkoper hiervan op de hoogte had moeten zijn, houdt dit in dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Als de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan.

Tot slot
Voorkomen is nog altijd beter dan genezen. Maak goede afspraken en leg deze vast. Wanneer u voornemens bent een woning te kopen, verdient het aanbeveling om ondanks de tijdsdruk toch een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. Heeft u onverhoopt toch een spreekwoordelijke kat in de zak gekocht, laat u dan zo snel mogelijk door een advocaat adviseren welke mogelijkheden u heeft om uw schade te verhalen.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met Michiel Sweerts of een van de andere advocaten van de sectie Corporate & Commercial Litigation.

Meer informatie

Terug

The Litigation firm

Uw probleem oplossen, zodat u verder kunt met ondernemen. Daar gaat het om. Het is ons vak en onze passie om een zakelijk of arbeidsrechtelijk geschil beheersbaar te maken en op te lossen. Soms kan dat door als advocaat onzichtbaar te blijven en achter de schermen een zo optimaal mogelijk dossier te vormen voor en met u. Een andere keer vraagt een zaak om een aanpak voor de schermen. Diplomatiek waar het kan en agressief waar het moet. En soms is keihard procederen onvermijdelijk. Omdat de grenzen zijn bereikt, omdat een wederpartij niet bereid blijkt tot een constructieve oplossing, of omdat het voor uw reputatie in de markt van belang kan zijn om een streep te trekken.

Maatwerk staat centraal bij de behandeling van iedere zaak. Want we doen het samen, advocaat en cliënt. We investeren in de onderlinge samenwerking en verdiepen ons in uw onderneming en uw markt. BASE maakt duidelijke keuzes uit kracht, omdat we alleen willen doen waar we écht goed in zijn en omdat u altijd moet kunnen rekenen op toegevoegde waarde. Daarom richt onze praktijk zich op Corporate & Commercial Litigation en Arbeidsrecht.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

Bij BASE Advocaten beoefenen we de proces- en conflictmanagement praktijk op het allerhoogste niveau. Wij staan binnen- en buitenlandse cliënten bij in vitale zakelijke geschillen. Geschillen binnen de vennootschap, bestuurdersaansprakelijkheidskwesties, aandeelhouders-geschillen, geschillen over commerciële contracten, overnamegeschillen, geschillen tegen (of voor) financiële instellingen over zorgplichtkwesties en beroepsaansprakelijkheidskwesties. Het zijn slechts enkele voorbeelden. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer

Arbeidsrecht

BASE Advocaten biedt topspecialisten op het gebied van het arbeidsrecht. Wij staan zowel werkgevers (nationaal en internationaal), individuele bestuurders/werknemers, als ondernemingsraden bij. In de dagelijkse praktijk adviseren en procederen wij onder meer op het gebied van ontslag, reorganisaties, arbeidsvoorwaarden, disciplinaire maatregelen, medezeggenschap en werkgeversaansprakelijkheid. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer
Partner van
logo Erasmus
Vriend van
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actueel-detail - BASE Advocaten
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en u toegang te geven tot onze social media.
Door op akkoord te drukken, gaat u akkoord met ons cookiebeleid.
Akkoord Niet akkoord