BASE Advocaten - The Litigation Firm

Indeplaatsstelling 101 – praktische tips voor huurder en verhuurder

Nieuws 24 december 2019

De indeplaatsstelling in het huurrecht is een ambivalent instrument. De wetgever heeft het instrument voor de detailhandelsbedrijfsruimte wettelijk vastgelegd om bijvoorbeeld tegemoet te komen aan de bakker om de hoek die met de verkoopopbrengst van zijn bakkerij wil voorzien in zijn oude dag. Immers, een bakker in de dop zal de bakkerij doorgaans slechts dan willen overnemen tegen een aantrekkelijke overnamesom wanneer ook de huurrechten worden overgedragen. De indeplaatsstelling vormt een uitzondering op het uitgangspunt dat een verhuurder niet zomaar hoeft te accepteren dat een nieuwe huurder intrek neemt in zijn pand. Voor verhuurders is deze mogelijkheid daarom nogal eens een doorn in het oog. Een indeplaatsstelling heeft namelijk tot gevolg dat een nieuwe huurder in de rechten treedt van de oude huurder. Alle rechten, dus ook de huurprijs. Dat doorkruist de eventuele mogelijkheid van de verhuurder om een hogere huurprijs te vragen bij verbeterende economische omstandigheden. Kunt u als verhuurder iets doen tegen deze indeplaatsstelling? En hoe vergroot u als huurder uw kansen op een geslaagd indeplaatsstellingsverzoek?

Hele onderneming moet worden overgedragen

Een huurder kan een indeplaatsstelling afdwingen door de rechter om een machtiging te vragen. Die machtiging zal de rechter slechts dan verlenen wanneer de huurder daadwerkelijk zijn hele onderneming overdraagt. U moet dan denken aan personeel, goodwill enz. Het mag dus niet gaan om een enkele overdracht van het huurrecht. De beoogde nieuwe huurder kan dus niet opeens een telecomwinkel beginnen waar voorheen de voormelde bakker om de hoek zat. Als verhuurder doet u er daarom goed aan om de betreffende koopovereenkomst waarbij de onderneming (al dan niet geheel) wordt overgedragen goed te checken. Die zal doorgaans als productie bij het indeplaatsstellingsverzoek gevoegd zijn. Staat daarin enkel dat de huurovereenkomst wordt overgedragen? Dan is dat onvoldoende om een indeplaatsstelling af te dwingen.

Bestemming in de huurovereenkomst

Mede in ogenschouw nemende dat de hele onderneming dient te worden overgedragen, doet u er als verhuurder goed aan om in de huurovereenkomst de bestemming van het gehuurde zo specifiek mogelijk te omschrijven. Op die manier blijven er minder geschikte partijen over om in de plaats te treden van de zittende huurder en kunt u het gehuurde als verhuurder dus sneller naar uzelf toetrekken om het vervolgens te verhuren aan een ander tegen een betere prijs.

Administratiefee

Als u als verhuurder te maken heeft met een pand dat vaak wisselt van huurder, dan zou u kunnen overwegen om in de huurovereenkomst een administratiefee op te nemen die in rekening gebracht wordt bij een indeplaatsstelling. Daar is in beginsel niets op tegen en dit biedt mogelijk een aanvullende drempel om een veelvoud aan indeplaatsstellingen tegen te gaan. U moet er dan echter wel voor waken dat de administratiefee niet te hoog is en in verhouding blijft met de kosten die u als verhuurder daadwerkelijk maakt bij een indeplaatsstelling. Raakt die verhouding scheef, dan is het mogelijk dat de administratiefee wordt aangemerkt als strijdig met de dwingendrechtelijke mogelijkheid tot indeplaatsstelling.

Zwaarwichtig belang

De huurder dient bij een indeplaatsstelling een zwaarwichtig belang te hebben. Denk aan de hiervoor al genoemde oudedagvoorziening. Als huurder doet u er dan ook goed aan om in de overnameovereenkomst (waarin een geslaagde indeplaatsstelling bij voorkeur is opgenomen als opschortende voorwaarde) een zo hoog mogelijke overnamesom te bedingen, hetgeen uw financiële belang bij een indeplaatsstelling vergroot. Daaraan kan dan eventueel ook nog een tijdslimiet gekoppeld worden, waarbij de overnamesom bijvoorbeeld wordt verminderd wanneer de indeplaatsstelling niet binnen een jaar rond is. Daarmee kan u als huurder eveneens aantonen dat u belang heeft bij enige spoed.

Als verhuurder zou u kunnen overwegen ter zitting een hoger overnamebod te doen op de vertrekkende onderneming. Daarmee ondermijnt u het financiële belang van de huurder en houdt u het heft in eigen handen. U zou er ook aan kunnen denken personeel van de huidige huurder op te roepen als getuige. Is er in het verleden daadwerkelijk met het personeel gesproken over overdracht van de onderneming of wordt dat nu geconstrueerd om te profiteren van een gedateerde huurprijs?

Indeplaatsstelling overige bedrijfsruimte

De wettelijke systematiek omtrent overige bedrijfsruimte (denk aan kantoorruimte, loodsen enz.) kent geen bepaling omtrent indeplaatsstelling. Dat betekent echter niet dat u als huurder compleet machteloos staat bij een gewenste indeplaatsstelling. Mogelijk kunt u dit bewerkstelligen via een "normale" contractoverneming als geregeld in het algemene verbintenissenrecht van Boek 6 BW. U dient dan een akte tot contractoverneming op te stellen en de verhuurder om medewerking te verzoeken. Bij een afwijzing door de verhuurder vraagt u om diens redenen. Met die redenen in de hand (of de afwezigheid daarvan) kunt u een contractoverneming mogelijk afdwingen bij de rechter op grond van een belangenafweging en de redelijkheid en billijkheid, waarbij u in feite het wettelijke kader van de indeplaatsstelling bij de detailhandelsbedrijfsruimte gebruikt. Andersom kunt u als verhuurder in het kader van de belangenafweging dezelfde methoden hanteren als bij de indeplaatsstelling bij de detailhandelsbedrijfsruimte om op die manier te proberen de indeplaatsstelling te frustreren.

Varia

Hoewel de opvolgend huurder voldoende financiële garanties moet bieden, zou u als verhuurder de rechter kunnen verzoeken om aan zijn machtiging tot indeplaatsstelling een hoofdelijke aansprakelijkheid voor de huidige huurder te koppelen. Daarmee bouwt u meer financiële zekerheid in en creëert u mogelijk een extra drempel voor de indeplaatsstelling.

Pas als verhuurder op bij het aangaan van een huurovereenkomst met een besloten vennootschap. Door middel van de overdracht van de aandelen kan de huurder vrij simpel een indeplaatsstelling bewerkstelligen zonder te moeten voldoen aan de wettelijke vereisten voor een indeplaatsstelling. De blokkeringsregeling in de algemene bepalingen bij het veelgebruikte ROZ-model is in dat kader niet voldoende, nu die regeling slechts een verbod oplegt tot overdracht van huurrechten. Een effectieve blokkeringsregeling wat betreft de besloten vennootschap als huurder regelt dus ook iets omtrent de overdracht van aandelen.

De wettelijke regeling omtrent indeplaatsstelling is niet bedoeld om een onderhuurder de positie van de huurder te verschaffen. Van een overdracht van de onderneming is in geval van onderhuurd dan ook geen sprake, aangezien de onderhuurder de onderneming al uitoefent in het gehuurde.

Afronding

Als huurder kunt u de kans op een geslaagd indeplaatsstellingsverzoek vergroten door zo concreet mogelijk uw (zwaarwichtig) belang uiteen te zetten. Dat biedt ook mogelijkheden voor een indeplaatsstelling bij overige bedrijfsruimte. Als verhuurder daarentegen bent u niet bij voorbaat kansloos en heeft u mogelijkheden om een indeplaatsstelling te ontmoedigen en om u daartegen succesvol te verweren.

Wilt u zich naar aanleiding van deze 101 laten adviseren over een voorgenomen indeplaatsstelling? Of wilt u juist weten wat u daartegen kan doen? Neem dan contact op met Frank van den Boomgaard of een van de andere advocaten van de sectie Corporate & Commercial Litigation

. Meer informatie

Terug

The Litigation firm

Uw probleem oplossen, zodat u verder kunt met ondernemen. Daar gaat het om. Het is ons vak en onze passie om een zakelijk of arbeidsrechtelijk geschil beheersbaar te maken en op te lossen. Soms kan dat door als advocaat onzichtbaar te blijven en achter de schermen een zo optimaal mogelijk dossier te vormen voor en met u. Een andere keer vraagt een zaak om een aanpak voor de schermen. Diplomatiek waar het kan en agressief waar het moet. En soms is keihard procederen onvermijdelijk. Omdat de grenzen zijn bereikt, omdat een wederpartij niet bereid blijkt tot een constructieve oplossing, of omdat het voor uw reputatie in de markt van belang kan zijn om een streep te trekken.

Maatwerk staat centraal bij de behandeling van iedere zaak. Want we doen het samen, advocaat en cliënt. We investeren in de onderlinge samenwerking en verdiepen ons in uw onderneming en uw markt. BASE maakt duidelijke keuzes uit kracht, omdat we alleen willen doen waar we écht goed in zijn en omdat u altijd moet kunnen rekenen op toegevoegde waarde. Daarom richt onze praktijk zich op Corporate & Commercial Litigation en Arbeidsrecht.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

Bij BASE Advocaten beoefenen we de proces- en conflictmanagement praktijk op het allerhoogste niveau. Wij staan binnen- en buitenlandse cliënten bij in vitale zakelijke geschillen. Geschillen binnen de vennootschap, bestuurdersaansprakelijkheidskwesties, aandeelhouders-geschillen, geschillen over commerciële contracten, overnamegeschillen, geschillen tegen (of voor) financiële instellingen over zorgplichtkwesties en beroepsaansprakelijkheidskwesties. Het zijn slechts enkele voorbeelden. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer

Arbeidsrecht

BASE Advocaten biedt topspecialisten op het gebied van het arbeidsrecht. Wij staan zowel werkgevers (nationaal en internationaal), individuele bestuurders/werknemers, als ondernemingsraden bij. In de dagelijkse praktijk adviseren en procederen wij onder meer op het gebied van ontslag, reorganisaties, arbeidsvoorwaarden, disciplinaire maatregelen, medezeggenschap en werkgeversaansprakelijkheid. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer
Partner van
logo Erasmus
Vriend van
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actueel-detail - BASE Advocaten
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en u toegang te geven tot onze social media.
Door op akkoord te drukken, gaat u akkoord met ons cookiebeleid.
Akkoord Niet akkoord