BASE Advocaten - The Litigation Firm

Dringend eigen gebruik bij huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte. Het belang van de stelplicht en de bewijslast (van een huurder)

Blogs 06 april 2022

Eerder schreven wij over de vuistregels bij een beroep op dringend eigen gebruik als wettelijke grond voor de opzegging van een "290-huurovereenkomst". Een van die regels is dat geen sprake kán zijn van 'dringend eigen gebruik', indien (a) de verhuurder andere mogelijkheden heeft om de situatie op te lossen en (b) het in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij die andere mogelijkheden benut. In zijn recente arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:494) onderschrijft de Hoge Raad deze rechtsregel. Maar let op; de stelplicht en de bewijslast daarvan ligt volgens de Hoge Raad bij de huurder.

Bewijsrecht: stelplicht en bewijslast
Hoofdregel in het civiele bewijsrecht is dat degene die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten, die feiten ook moet bewijzen (art. 150 Rv). Bewijslast heet dat. En wie de bewijslast draagt, draagt ook het bewijsrisico dat de gestelde feiten niet worden bewezen. Aan de bewijslast gaat de stelplicht (art. 149 Rv) vooraf. De rechter zal gestelde feiten als vaststaand beschouwen als die door de wederpartij niet (voldoende) zijn betwist.

Kortom, de partij die zich beroept op een rechtsgevolg, moet de feiten die daartoe moeten leiden (i) stellen en indien die feiten door de wederpartij worden betwist, (ii) bewijzen.

Geschil tussen verhuurder en Centre Hotel
In deze zaak gaat het om een geschil tussen een verhuurder en huurder van een pand in Amsterdam. De huurder exploiteert een hotel in dit pand: (voorheen) Centre Hotel. De verhuurder vordert beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Daaraan legt de verhuurder ten grondslag dat hij een aanmerkelijk beter rendement uit het gehuurde kan behalen dan hij door de verhuur behaalt, door daarin zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren.

In navolging op de kantonrechter verwerpt het hof Amsterdam het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik. Het hof stelt vast dat de verhuurder als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en vraagt zich (onder meer) af waarom de verhuurder 'juist het gehuurde' en 'waarom juist op dit moment' nodig heeft voor zijn wens om zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren. Daarmee suggereert het hof dat het aan de verhuurder was om aan te tonen dat hij geen andere mogelijkheden had om zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren, een van de redenen waarom het hof de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst afwijst.

Hoge Raad
Bewijsrechtelijk gaat het hof daarmee de mist in, aldus de Hoge Raad. Volgens de Hoge Raad had het hof niet van de verhuurder mogen verlangen om (i) te stellen en (ii) aannemelijk te maken dat de verhuurder nu 'juist het gehuurde' nodig had voor zijn wens zelf (weer) een hotel te exploiteren. Het ligt in beginsel op de weg van Centre Hotel als huurder 'om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.'

'Andere mogelijkheden'-regel: stelplicht en bewijslast rust op huurder
Met andere woorden, de stelplicht en de bewijslast van deze 'andere mogelijkheden'-regel rust op de huurder en niet op de verhuurder. Als de huurder daarin slaagt, dan kan een verhuurder geen succesvol beroep doen op het 'dringend eigen gebruik' als grond voor opzegging van een 290-huurovereenkomst.

Dit artikel is geschreven door Bob Kouveld (juridisch medewerker). Indien u vragen heeft over het bovenstaande, neemt u dan vooral contact op met Michiel de Vlieger, de huurrechtspecialist van onze sectie Corporate & Commercial Litigation.

Meer informatie

Terug

The Litigation firm

Uw probleem oplossen, zodat u verder kunt met ondernemen. Daar gaat het om. Het is ons vak en onze passie om een zakelijk of arbeidsrechtelijk geschil beheersbaar te maken en op te lossen. Soms kan dat door als advocaat onzichtbaar te blijven en achter de schermen een zo optimaal mogelijk dossier te vormen voor en met u. Een andere keer vraagt een zaak om een aanpak voor de schermen. Diplomatiek waar het kan en agressief waar het moet. En soms is keihard procederen onvermijdelijk. Omdat de grenzen zijn bereikt, omdat een wederpartij niet bereid blijkt tot een constructieve oplossing, of omdat het voor uw reputatie in de markt van belang kan zijn om een streep te trekken.

Maatwerk staat centraal bij de behandeling van iedere zaak. Want we doen het samen, advocaat en cliënt. We investeren in de onderlinge samenwerking en verdiepen ons in uw onderneming en uw markt. BASE maakt duidelijke keuzes uit kracht, omdat we alleen willen doen waar we écht goed in zijn en omdat u altijd moet kunnen rekenen op toegevoegde waarde. Daarom richt onze praktijk zich op Corporate & Commercial Litigation en Arbeidsrecht.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

Bij BASE Advocaten beoefenen we de proces- en conflictmanagement praktijk op het allerhoogste niveau. Wij staan binnen- en buitenlandse cliënten bij in vitale zakelijke geschillen. Geschillen binnen de vennootschap, bestuurdersaansprakelijkheidskwesties, aandeelhouders-geschillen, geschillen over commerciële contracten, overnamegeschillen, geschillen tegen (of voor) financiële instellingen over zorgplichtkwesties en beroepsaansprakelijkheidskwesties. Het zijn slechts enkele voorbeelden. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer

Arbeidsrecht

BASE Advocaten biedt topspecialisten op het gebied van het arbeidsrecht. Wij staan zowel werkgevers (nationaal en internationaal), individuele bestuurders/werknemers, als ondernemingsraden bij. In de dagelijkse praktijk adviseren en procederen wij onder meer op het gebied van ontslag, reorganisaties, arbeidsvoorwaarden, disciplinaire maatregelen, medezeggenschap en werkgeversaansprakelijkheid. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer
Partner van
logo Erasmus
Vriend van
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actueel-detail - BASE Advocaten
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en u toegang te geven tot onze social media.
Door op akkoord te drukken, gaat u akkoord met ons cookiebeleid.
Akkoord Niet akkoord