BASE Advocaten - The Litigation Firm

De makelaar immuun voor beroepsaansprakelijkheid

Blogs 01 maart 2012

De Hoge Raad laat in een gewezen arrest[1] een opening voor beroepsaansprakelijkheid van de makelaar. De makelaar is niet zonder meer gevrijwaard van aansprakelijkheid voor onjuiste informatie in zijn folders of mededelingen gedaan door de makelaar. De makelaar verstrekt informatie van derden, zoals de verkoper (bijvoorbeeld omtrent de omvang van het onroerend goed aan potentiële kopers). Aangezien deze informatie voor deze kopers van doorslaggevend belang kan zijn legt de Hoge Raad een stukje eigen verantwoordelijkheid neer bij de makelaar. Kopers mogen onder omstandigheden afgaan op de informatie die de makelaar hen verleent. Wat deze omstandigheden zijn wordt hieronder uiteengezet.

De casus met toelichting

De koper van een bedrijfspand is afgegaan op onjuiste informatie in ondermeer een verkoopbrochure en op een verkoopbord van de makelaar. Onderaan de verkoopbrochure heeft de makelaar een exoneratiebeding opgenomen waarin hij aansprakelijkheid voor onjuiste informatie uitsluit. Een gelijkend exoneratiebeding is opgenomen in art. 2 lid 2 van de transportakte (akte tot levering van het bedrijfspand). Na de levering blijkt de oppervlakte van het bedrijfspand beduidend kleiner te zijn. De kernvraag is of de koper de makelaar aansprakelijk kan stellen voor het verstrekken van de onjuiste gegevens.

De Hoge Raad overweegt dat het afhankelijk van de omstandigheden van het geval is of de makelaar gehouden is zelfstandig te (doen) controleren of de ontvangen gegevens van de verkoper of een derde correct zijn. De gegevens worden immers onder de verantwoordelijkheid van de makelaar aan de potentiële kopers verstrekt.

De ‘omstandigheden van het geval’ leiden altijd tot een schemergebied. In plaats van een heldere jurisprudentiële regel geeft de Hoge Raad een leemte waarbinnen de omstandigheden van het specifieke geval doorslaggevend zijn. De Hoge Raad geeft wel handvatten door aan te geven of en in hoeverre een potentiële koper mag afgaan op de verschafte informatie. Dit is afhankelijk van de mededelingen gedaan aan de kant van de makelaar over de mate waarin hij instaat voor de correctheid van de gegevens. Niet van belang is of de potentiële koper in een contractuele relatie staat tot de makelaar.

Naast het hierboven gestelde geeft de Hoge Raad enige gezichtspunten die van belang kunnen zijn bij de beoordeling van eventuele aansprakelijkheid van de makelaar. Relevant zijn:

  • de mate van schuld van de schadeveroorzakende gedraging;
  • het gedrag van de koper ten aanzien van het gekochte onroerend goed;
  • de wijze waarop de exoneratieclausule kenbaar is gemaakt, en;
  • de inhoud van deze exoneratieclausule (waarin melding wordt gemaakt dat de verstrekte gegevens afkomstig zijn van derden).

In deze zaak heeft de koper onvoldoende omstandigheden naar voren gebracht om te oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de makelaar een beroep toekomt op zijn exoneratie.

De gevolgen voor u

De Hoge Raad biedt de mogelijkheid een makelaar aansprakelijk te stellen voor het verstrekken van onjuiste informatie aan de koper. Onder omstandigheden bestaat er voor de makelaar een gehoudenheid om te controleren of de verstrekte gegevens van de verkoper juist zijn. Doordat de Hoge Raad als maatstaf aanhoudt de ‘omstandigheden van het geval’ laat hij veel ruimte voor nadere invulling in het licht van de specifieke zaak. Het voordeel daarvan is dat er een grijs gebied ontstaat waarbij zowel de koper als de makelaar argumenten aan de specifieke omstandigheden kunnen ontlenen. Opmerkelijk is dat de potentiële koper niet in een contractuele relatie tot de makelaar hoeft te staan om de makelaar aansprakelijk te stellen.

Mocht u vragen hebben of advies wensen aangaande dit artikel, neemt u dan contact op met mr. I.C. Engels.

(c) BASE Advocaten B.V.

Dit artikel is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Aan de inhoud daarvan kunnen echter geen rechten worden ontleend.


[1] LJN: BV6162, Hoge Raad 17 februari 2012,

Meer informatie

Terug

The Litigation firm

Uw probleem oplossen, zodat u verder kunt met ondernemen. Daar gaat het om. Het is ons vak en onze passie om een zakelijk of arbeidsrechtelijk geschil beheersbaar te maken en op te lossen. Soms kan dat door als advocaat onzichtbaar te blijven en achter de schermen een zo optimaal mogelijk dossier te vormen voor en met u. Een andere keer vraagt een zaak om een aanpak voor de schermen. Diplomatiek waar het kan en agressief waar het moet. En soms is keihard procederen onvermijdelijk. Omdat de grenzen zijn bereikt, omdat een wederpartij niet bereid blijkt tot een constructieve oplossing, of omdat het voor uw reputatie in de markt van belang kan zijn om een streep te trekken.

Maatwerk staat centraal bij de behandeling van iedere zaak. Want we doen het samen, advocaat en cliënt. We investeren in de onderlinge samenwerking en verdiepen ons in uw onderneming en uw markt. BASE maakt duidelijke keuzes uit kracht, omdat we alleen willen doen waar we écht goed in zijn en omdat u altijd moet kunnen rekenen op toegevoegde waarde. Daarom richt onze praktijk zich op Corporate & Commercial Litigation en Arbeidsrecht.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

Bij BASE Advocaten beoefenen we de proces- en conflictmanagement praktijk op het allerhoogste niveau. Wij staan binnen- en buitenlandse cliënten bij in vitale zakelijke geschillen. Geschillen binnen de vennootschap, bestuurdersaansprakelijkheidskwesties, aandeelhouders-geschillen, geschillen over commerciële contracten, overnamegeschillen, geschillen tegen (of voor) financiële instellingen over zorgplichtkwesties en beroepsaansprakelijkheidskwesties. Het zijn slechts enkele voorbeelden. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer

Arbeidsrecht

BASE Advocaten biedt topspecialisten op het gebied van het arbeidsrecht. Wij staan zowel werkgevers (nationaal en internationaal), individuele bestuurders/werknemers, als ondernemingsraden bij. In de dagelijkse praktijk adviseren en procederen wij onder meer op het gebied van ontslag, reorganisaties, arbeidsvoorwaarden, disciplinaire maatregelen, medezeggenschap en werkgeversaansprakelijkheid. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer
Partner van
logo Erasmus
Vriend van
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actueel-detail - BASE Advocaten
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en u toegang te geven tot onze social media.
Door op akkoord te drukken, gaat u akkoord met ons cookiebeleid.
Akkoord Niet akkoord