Hypotheekhouders (voor de overzichtelijkheid hierna: "banken") houden geregeld executieveilingen om snel een woning te kunnen verkopen. Directe aanleiding daarvoor is meestal de omstandigheid dat hypotheekhouders worden geconfronteerd met betalingsachterstanden. Indien de schuldenaar in verzuim is, kan de bank overgaan tot verkoop van het onderpand.
Bij een openbare verkoop van het onderpand heeft de bank vanzelfsprekend belang bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Teneinde te voorkomen dat de opbrengst in negatieve zin wordt beïnvloed door bijvoorbeeld huurovereenkomsten, biedt de wet de mogelijkheid om in de hypotheekakte een huurbeding op te nemen. Door het inroepen van dit huurbeding kunnen eventuele bezwarende (en waardeverlagende) huurovereenkomsten worden vernietigd. Dit huurbeding vormt daarmee een afwijking op de huurbescherming.
Plaats van het huurbeding
De wettelijke regeling omtrent het huurbeding is terug te vinden in artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek (“BW”). Deze bepaling biedt zoals gezegd de mogelijkheid om in de hypotheekakte een huurbeding op te nemen. Door het opnemen van een huurbeding wordt de hypotheekgever beperkt in zijn bevoegdheid om het met een recht van hypotheek bezwaarde goed zonder toestemming van de bank te verhuren. Het artikel biedt de bank derhalve de mogelijkheid te voorkomen dat bij een executie de veilingkoper gebonden zou zijn aan een alsdan bestaande huurovereenkomst. Zonder huurbeding, zou een koopovereenkomst geen reden zijn om de huurovereenkomst te beeindigen.
Indien de hypotheekgever in strijd met het huurbeding toch overgaat tot verhuur van (een gedeelte van) het onderpand, heeft de bank in beginsel de mogelijkheid om de huurovereenkomst te vernietigen.
Inroepen huurbeding
Het huurbeding kan door de bank worden ingeroepen. Dit kan ook door de veilingkoper worden gedaan indien de bevoegdheid van inroeping tot het tijdstip van de verkoop nog toebehoorde aan de bank én deze mogelijkheid volgens de verkoopvoorwaarden, aan de veilingkoper is overgedragen.[1]
Het inroepen van het huurbeding geschiedt bij de voorzieningenrechter die daarvoor verlof dient te verlenen. Bij toewijzing van het verzoek, zal de voorzieningenrechter veelal een termijn aan de huurders geven waarbinnen zij het onderpand dienen te ontruimen.
Aandachtspunten
Het huurbeding kan niet tegen iedere huurder worden ingeroepen. Als de huurovereenkomst ten tijde van het sluiten van de hypotheekakte al bestond, heeft het huurbeding geen werking tegenover die huurovereenkomst. Daarnaast dient te worden beoordeeld of met de instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle schuldeisers te kunnen voldoen. Indien er voldoende opbrengst is – om zonder inroepen van het huurbeding – alle schuldeisers te voldoen, dan wordt geen verlof verleend voor de inroeping van het huurbeding.
Tot slot
Voor banken (hypotheekhouders) is het huurbeding in de praktijk van zeer groot belang. Het inroepen van een huurbeding geeft betekenis aan de rechten van de bank op een onderpand. Elke rechtshandeling in strijd met dit beding zal worden vernietigd. Deze vernietiging heeft een relatieve werking wat betekent dat het slechts strekt tot de bescherming van degene die het inroept en het niet verder gaat dan nodig is om die bescherming te verwezenlijken.
(c) BASE Advocaten B.V. Dit artikel is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Aan de inhoud daarvan kunnen echter geen rechten worden ontleend.
Meer informatieUw probleem oplossen, zodat u verder kunt met ondernemen. Daar gaat het om. Het is ons vak en onze passie om een zakelijk of arbeidsrechtelijk geschil beheersbaar te maken en op te lossen. Soms kan dat door als advocaat onzichtbaar te blijven en achter de schermen een zo optimaal mogelijk dossier te vormen voor en met u. Een andere keer vraagt een zaak om een aanpak voor de schermen. Diplomatiek waar het kan en agressief waar het moet. En soms is keihard procederen onvermijdelijk. Omdat de grenzen zijn bereikt, omdat een wederpartij niet bereid blijkt tot een constructieve oplossing, of omdat het voor uw reputatie in de markt van belang kan zijn om een streep te trekken.
Maatwerk staat centraal bij de behandeling van iedere zaak. Want we doen het samen, advocaat en cliënt. We investeren in de onderlinge samenwerking en verdiepen ons in uw onderneming en uw markt. BASE maakt duidelijke keuzes uit kracht, omdat we alleen willen doen waar we écht goed in zijn en omdat u altijd moet kunnen rekenen op toegevoegde waarde. Daarom richt onze praktijk zich op Corporate & Commercial Litigation en Arbeidsrecht.
Bij BASE Advocaten beoefenen we de proces- en conflictmanagement praktijk op het allerhoogste niveau. Wij staan binnen- en buitenlandse cliënten bij in vitale zakelijke geschillen. Geschillen binnen de vennootschap, bestuurdersaansprakelijkheidskwesties, aandeelhouders-geschillen, geschillen over commerciële contracten, overnamegeschillen, geschillen tegen (of voor) financiële instellingen over zorgplichtkwesties en beroepsaansprakelijkheidskwesties. Het zijn slechts enkele voorbeelden. Klik hieronder voor meer informatie.
BASE Advocaten biedt topspecialisten op het gebied van het arbeidsrecht. Wij staan zowel werkgevers (nationaal en internationaal), individuele bestuurders/werknemers, als ondernemingsraden bij. In de dagelijkse praktijk adviseren en procederen wij onder meer op het gebied van ontslag, reorganisaties, arbeidsvoorwaarden, disciplinaire maatregelen, medezeggenschap en werkgeversaansprakelijkheid. Klik hieronder voor meer informatie.
