BASE Advocaten - The Litigation Firm

VASTGOEDEIGENAREN OPGELET! Over de label C-verplichting, over "de stok en de wortel" en de zorgplicht van banken

Blogs 20 April 2017
De label-C verplichting
Op 28 november 2016 heeft minister Blok de Tweede Kamer per brief geïnformeerd over energiebesparing in de gebouwde omgeving. Uit die brief blijkt dat de minister een verplichting zal invoeren om kantoren uiterlijk 1 januari 2023 tot minimaal label C te renoveren. De verplichting houdt in dat zowel publieke als private gebouwen met een kantoorfunctie die volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) een ondergrens van 100m² hebben, uiterlijk 1 januari 2023 een Energie-Index (EI) van minimaal 1,3 dienen te hebben. Deze EI komt overeen met label C. Deze verplichting geldt voor het hele gebouw. Monumenten worden (vooralsnog) uitgezonderd van deze verplichting. De label C-verplichting zal volgens de brief worden opgenomen in het Bouwbesluit 2012. De wijziging van het Bouwbesluit 2012 is voor zover mij bekend nog niet in procedure gebracht.

Sanctie op het niet naleven van de verplichtingen
De sanctie op het niet nakomen van deze verplichting is volgens minister Blok het uiteindelijk niet meer mogen gebruiken van deze gebouwen als kantoor. Deze sanctie heeft derhalve vooralsnog geen effect op leegstaande/te transformeren/ te slopen kantoren. De (bespreking van de) vorm waarin en het moment waarop deze nieuwe verplichting in de wet wordt verankerd en de wijze waarop het bevoegd gezag de label C-verplichting zal kunnen handhaven, laat ik graag aan de bestuursrechtspecialisten over.

Banken en "de stok en de wortel"
Mijn aandacht gaat vooral uit naar de wijze waarop banken, vanuit hun eigen economische belang, richting hun vastgoedklanten voorsorteren op deze label C-verplichting. Banken zien een miljardenverlies aankomen indien de door hen in het verleden met enthousiasme gefinancierde kantoorpanden, in de toekomst aanzienlijk minder waard zijn als zij niet meer als kantoorpand gebruikt mogen worden, terwijl deze kantoorpanden een zeer substantieel deel van de balans van banken beslaan.

Met de wens tot verduurzaming als charmante kapstok, wordt het probleem van de banken verplaatst naar haar vastgoedklanten. Uit de recente hoofdartikelen "Banken leggen fors geld opzij voor groene kantoren" en "ING is van plan vastgoedbeleggers te confronteren met smeltende ijskappen" uit het FD van 5 april 2017 blijkt dat de wijze waarop banken hun vastgoedklanten proberen te "bewegen" tot het verduurzamen van hun kantoorgebouwen uiteenloopt en niet altijd even duidelijk is. Ruimhartig financieren, zo lijkt het devies, moet het verduurzamen van kantoren stimuleren. Geeft de ene bank echter aan dat zij klanten met duurzame panden beloont met korting op het rentetarief of extra financieringskorting, zo spreekt een andere grote bank nadrukkelijk van de "wortel en de stok". De stok is de brief die vastgoedklanten van de bank inmiddels hebben ontvangen om nog voor het einde van het jaar een plan voor verduurzaming aan te leveren, anders – zo wordt door het FD opgetekend – "zullen wij hun vastgoed niet herfinancieren". De wortel is een door de bank aangeboden stappenplan om vastgoedeigenaren te helpen: een CO2-scan van het pand, besparingsmaatregelen die per pand genomen kunnen worden, de terugverdientijd van de investering, financiering met een rentekorting, etc.

Tegelijkertijd biedt dezelfde "wortel en de stok" de bank nog steeds alle ruimte om aan cherry picking te doen. Op de vraag of bijvoorbeeld ook duurzaamheidsinvesteringen worden gefinancierd van klanten die onder water staan, wordt geantwoord dat "men wel kredietwaardig moet zijn". Op de vraag of een duurzaamheidsinvestering wordt gefinancierd als die kantoorpanden op een heel slechte locatie staan wordt cryptisch geantwoord dat die bereidheid zou bestaan "als het binnen de portefeuille in zijn geheel goed past. Maar er zullen ook een aantal panden gesloopt dienen te worden".

Aangenomen dat de door de Minister beoogde label C-verplichting er daadwerkelijk komt, is niet onbegrijpelijk dat banken daarop wensen voor te sorteren. Bovendien is niemand tegen een meer duurzame samenleving. Banken, die zich toch echt primair zullen laten leiden door hun eigen financieel-economische motief, zullen daarbij echter terdege rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van hun vastgoedklanten (en derden) omdat zij anders hun bijzondere zorglicht schenden. De wijze waarop vastgoedklanten zullen worden "gestimuleerd" of worden "bewogen" tot het doen van duurzaamheidsinvesteringen, de zorgvuldigheid en de redelijkheid die daarbij door de banken wordt betracht, het tempo waarmee van vastgoedeigenaren wordt verlangd dat zij de door de bank gewenste stappen nemen, de financieringsvoorwaarden waartegen dat moet gebeuren, de (direct of indirecte) sancties die banken zullen hanteren indien vastgoedeigenaren niet doen wat wordt verlangd, het risico dat banken met de wens tot verduurzaming als hefboom zullen proberen zich ondertussen te ontdoen van onwelgevallig vastgoed op de balans en/of vastgoedklanten. Het zijn allemaal situaties waarin de vastgoedklant bekneld kan raken. Situaties dus waarbij steeds goed moet worden gekeken of de bank nog voldoet aan haar zorgplicht.

Wat is die zorgplicht van banken dan?
Tussen de bank en de klant is sprake van een overeenkomst van opdracht in de zin van art. 7:400 BW. Op grond van art. 7:401 BW moet de opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Indien de opdrachtnemer een bank is, wordt deze verplichting aangeduid als de (bijzondere) zorgplicht van de bank. Deze zorgplicht van de bank is verder verankerd in art. 2 van de Algemene Bankvoorwaarden 2009. Op grond van dit "overriding principle" dient de bank bij haar dienstverlening de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen en daarbij naar beste vermogen rekening te houden met de belangen van de cliënt. De zorgplicht van de Bank vindt zijn basis mede in de redelijkheid en billijkheid.

Volgens de Hoge Raad is de (bijzondere) zorgplicht gebaseerd op de maatschappelijke functie van banken. Die maatschappelijke functie hangt ermee samen dat banken een centrale rol spelen in het betalings- en effectenverkeer en de dienstverlening ter zake, op die gebieden bij uitstek deskundig zijn en ter zake beschikken over informatie die anderen missen, aldus de Hoge Raad. De zorgplicht heeft de Bank zowel jegens haar cliënten op grond van de met hen bestaande contractuele verhouding, als ten opzichte van derden met wiens belangen zij rekening behoort te houden op grond van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De omvang van de zorgplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Factoren die een rol spelen zijn de aard en complexiteit van het product, de aard van de dienstverlening, de aard en omstandigheden van de cliënt en de kennis en kunde die deze cliënt ten aanzien van deze dienst heeft.

Bij vragen over dit artikel kunt u contact op nemen met mr. V.R.M. Appelman of een van de andere advocaten van de sectie Corporate & Commercial Litigation

. More information

Return

The Litigation firm

Solving your problem, so that you can continue with your business. That is what it is all about. It is our profession and our passion to make a business dispute or employment dispute manageable and to solve it. Sometimes we are able to do this by staying invisible by casebuilding the best file possible for and together with you behind the scenes. Being diplomatic where possible and aggressive where needed. And sometimes, full-on litigating is unavoidable. Because limits have been reached, because the other party remains unwilling to come to a constructive amicable solution, or because it may be important for your market reputation to draw a line.

Tailor-made service is key in the handling of each case. Because we are doing it together, lawyer and client. We invest in the mutual cooperation and we look in depth at your company and your market. BASE makes clear choices out of strength, because we only want to do what we are really good at and because you are simply counting on added-value. Therefor our practice focuses on Corporate & Commercial Litigation and Employment law.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

At BASE Advocaten we practice the litigation- and dispute resolution practice at the highest level. We advise and assist domestic- and foreign clients in their vital business disputes. Disputes within the company, directors’ liability, shareholders disputes, disputes concerning commercial contracts, acting against (or for) financial institutions about duty of care-disputes and professional liability disputes. These are just some examples. Click below for further information.

Read more

Employment law

BASE Advocaten provides topspecialists in Employment law. We act on behalf of employers (both domestic and foreign), individual directors/employees, and works councils. On a daily basis we advise and litigate on matters regarding (for example) the termination of employment, reorganizations, employment terms and conditions, disciplinary measures, employee participation and employer’s liability. Click below for further information.

Read more
Partner of
logo Erasmus
Friend of
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actual detail - BASE Advocaten
I've read it
We use cookies to improve your experience on our website, for statistical purposes, and to give you access to our social media.
By using this website or by clicking 'agree', you agree to our use of cookies.