BASE Advocaten - The Litigation Firm

Ondernemen in de 1,5e meter economie – recht op huurprijsverlaging?

Blogs 12 mei 2020
Vorige week kondigde premier Mark Rutte een stappenplan aan voor de versoepeling van de getroffen coronamaatregelen. Langzaamaan wordt het voor ondernemers weer mogelijk hun bedrijfsvoering voort te zetten, zij het met restricties. Een capaciteitsverlies en daaraan gerelateerde omzetdaling lijkt echter onvermijdelijk. Is die omzetdaling een grond voor verlaging van de huurprijs?

Maatregelen corona
Sinds gisteren mogen contactberoepen als kappers, schoonheidsspecialisten en massagesalons weer open, waarbij wel rekening gehouden moet worden met de verplichte 1,5e meter afstand. Kappersstoelen mogen dus niet te dicht naast elkaar staan. Vanaf 1 juni mogen ook restaurants, bioscopen en culturele instellingen weer open, maar met een maximum van dertig personen en dat is inclusief personeel. Vanaf die datum mogen ook terrassen weer gebruikt worden. Wederom geldt: 1,5e meter afstand is verplicht. Ook is denkbaar dat met fysieke afbakeningen wordt gewerkt.

Capaciteits- en omzetverlies
Hoe creatief je als ondernemer ook te werk gaat, een aanzienlijk capaciteitsverlies lijkt onontkoombaar. Wanneer een restaurant normaliter plaats biedt aan 100 man inclusief personeel, dan is de rekensom snel gemaakt. Met het ingestelde maximum van 30 personen zal de capaciteit in ieder geval afnemen met 70%. Wellicht is het capaciteitsverlies nog groter vanwege de in te stellen maatregelen om afstand te houden. Eventueel zou op de capaciteit wat kunnen worden teruggewonnen door bijvoorbeeld in shifts te werken, maar een omzetdaling van 50% ten opzichte van voorheen is goed denkbaar.

Huurprijs afhankelijk van de omzet
Een omzetdaling van dergelijke proporties maakt dat veel ondernemers in de knel zullen komen met hun vaste lasten, waarbij de huurbetaling doorgaans de grootste kostenpost zal vormen. In het accepteren van een bepaalde huurprijs zal een verstandig huurder de verwachte omzet hebben meegewogen. Zo is het bijvoorbeeld denkbaar dat in het onderhandelingstraject leidend tot de huurovereenkomst een businessplan is gepresenteerd waarin de verwachte omzet naar voren is gekomen. Een opkomend fenomeen in Nederland is de omzetgerelateerde huurprijs. Kort gezegd komt dat erop neer dat in de huurovereenkomst wordt afgesproken dat een deel van de huur variabel is en wordt berekend als percentage van de omzet. Daarbij zal dan doorgaans ook een minimale en maximale huurprijs worden afgesproken.

Contract is contract
Indien een omzetgerelateerde huurprijs is afgesproken, dan zal een omzetdaling contractueel leiden tot een verlaging van de huurprijs. In tegenstelling tot sommige andere landen is de omzetgerelateerde huurprijs in Nederland echter nog een vreemde eend in de bijt. Wanneer dergelijke afspraken niet zijn vastgelegd in de huurovereenkomst, dan zal je als huurder actief aan de slag moeten om een huurprijsvermindering te bewerkstelligen. De hoofdregel blijft “contract is contract”. Een omzetdaling kwalificeert niet als een gebrek aan het gehuurde, dus op die grond is er geen plaats voor een huurprijsverlaging. Van overmacht zal ook niet snel sprake zijn, tenzij contractueel is afgesproken dat een situatie als de onderhavige kwalificeert als overmacht voor de huurder. Dat is in ieder geval niet het geval in de standaard ROZ-modellen en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen.

Onvoorziene omstandigheden
De omzetdaling ten gevolge van de coronamaatregelen en het daaraan gerelateerde capaciteitsverlies zullen vermoedelijk wel kwalificeren als onvoorziene omstandigheden. Het is niet aannemelijk dat huurder en verhuurder hier rekening mee hadden gehouden bij het aangaan van de huurovereenkomst, tenzij de huurovereenkomst natuurlijk is aangegaan in coronatijd. Dat geeft de huurder echter alleen recht op een verlaging van de huur wanneer de gewijzigde omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. En juist hier kan het wellicht een rol spelen dat er bij het bepalen van de huurprijs rekening gehouden is met de omzet van de huurder. Wanneer uit de huurovereenkomst of correspondentie in het onderhandelingstraject blijkt dat de huurprijs gebaseerd is op een verwachte omzet, dan biedt dit voor de huurder wellicht mogelijkheden om een huurprijsverlaging te bewerkstelligen (bijvoorbeeld door een gedeeltelijk ontbindingsverzoek bij de kantonrechter in te stellen). De huurprijsverlaging kan dan worden gekoppeld aan de omzetdaling, maar het is denkbaar dat een rechter een deel daarvan als bedrijfsrisico bij de huurder zal neerleggen. Met betrekking tot het sluiten, aanpassen en beëindigen van contracten in algemene zin in coronatijd heeft BASE een Corona Paper opgesteld die hier te vinden is.

Andere mogelijkheden
Voor de detailhandel geldt dat een huurder de kantonrechter om verlaging van de huurprijs kan verzoeken wanneer deze niet overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Wanneer dus kenbaar is dat verhuurders voor vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving de huurprijs hebben verlaagd (vanwege de coronacrisis), dan is een dergelijk verzoek wellicht de moeite waard. Het is dan raadzaam op voorhand een deskundige in te schakelen voor een marktonderzoek. Ook zullen huurders creatief te werk moeten gaan om kostenvermindering en capaciteitsverhoging te bewerkstelligen. Zo kan bijvoorbeeld met de gemeente in gesprek worden gegaan over verlaging van precariorechten en vergroting van het terras. Ook een rechter zal dergelijke inspanningen meewegen in zijn oordeel rondom een eventuele verlaging van de huurprijs.

Conclusie
Hoewel ook in coronatijd de hoofdregel in Nederland “contract is contract” blijft, is er voor de huurder wellicht de mogelijkheid een huurprijsverlaging te bewerkstelligen. De huurder is in dat opzicht meer kansrijk wanneer kan worden aangetoond dat de huurprijs (mede) bepaald is op grond van een verwachte omzet. Voor nieuw te sluiten huurovereenkomsten is het de overweging waard een omzetafhankelijke huur af te spreken. Daarmee worden risico’s voor de huurder zoals die zich nu voordoen (deels) opgevangen, waarbij een mogelijke incentive voor de verhuurder is dat hij in gunstige tijden meedeelt in de stijgende omzet van zijn huurder.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over de mogelijkheid van verlaging van de huurprijs? Of wilt u zich laten informeren over de mogelijkheden en aandachtspunten van omzetafhankelijke huur? Neem dan contact op met Frank van den Boomgaard of een van de andere advocaten van de sectie Corporate & Commercial Litigation.

Meer informatie

Terug

The Litigation firm

Uw probleem oplossen, zodat u verder kunt met ondernemen. Daar gaat het om. Het is ons vak en onze passie om een zakelijk of arbeidsrechtelijk geschil beheersbaar te maken en op te lossen. Soms kan dat door als advocaat onzichtbaar te blijven en achter de schermen een zo optimaal mogelijk dossier te vormen voor en met u. Een andere keer vraagt een zaak om een aanpak voor de schermen. Diplomatiek waar het kan en agressief waar het moet. En soms is keihard procederen onvermijdelijk. Omdat de grenzen zijn bereikt, omdat een wederpartij niet bereid blijkt tot een constructieve oplossing, of omdat het voor uw reputatie in de markt van belang kan zijn om een streep te trekken.

Maatwerk staat centraal bij de behandeling van iedere zaak. Want we doen het samen, advocaat en cliënt. We investeren in de onderlinge samenwerking en verdiepen ons in uw onderneming en uw markt. BASE maakt duidelijke keuzes uit kracht, omdat we alleen willen doen waar we écht goed in zijn en omdat u altijd moet kunnen rekenen op toegevoegde waarde. Daarom richt onze praktijk zich op Corporate & Commercial Litigation en Arbeidsrecht.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

Bij BASE Advocaten beoefenen we de proces- en conflictmanagement praktijk op het allerhoogste niveau. Wij staan binnen- en buitenlandse cliënten bij in vitale zakelijke geschillen. Geschillen binnen de vennootschap, bestuurdersaansprakelijkheidskwesties, aandeelhouders-geschillen, geschillen over commerciële contracten, overnamegeschillen, geschillen tegen (of voor) financiële instellingen over zorgplichtkwesties en beroepsaansprakelijkheidskwesties. Het zijn slechts enkele voorbeelden. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer

Arbeidsrecht

BASE Advocaten biedt topspecialisten op het gebied van het arbeidsrecht. Wij staan zowel werkgevers (nationaal en internationaal), individuele bestuurders/werknemers, als ondernemingsraden bij. In de dagelijkse praktijk adviseren en procederen wij onder meer op het gebied van ontslag, reorganisaties, arbeidsvoorwaarden, disciplinaire maatregelen, medezeggenschap en werkgeversaansprakelijkheid. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer
Partner van
logo Erasmus
Vriend van
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actueel-detail - BASE Advocaten
Akkoord
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Door gebruik te maken van deze website of door op akkoord te drukken, ga je akkoord met ons cookiebeleid.