BASE Advocaten - The Litigation Firm

Huurrecht: wanneer kan een verhuurder van een middenstandsbedrijfsruimte de huurovereenkomst beëindigen wegens “dringend eigen gebruik”? Dit zijn de vuistregels

Blogs 24 februari 2022

De wet kent specifieke regels voor de verhuur van bedrijfsruimten voor de zogenaamde middenstand. Hieronder vallen bijvoorbeeld restaurants, winkels, hotels en kampeerbedrijven (art. 7:290 BW e.v.). Eén van de regels bij deze 290-bedrijfsruimten is dat de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt bij het verstrijken van de (verlengde) looptijd. Daarvoor is een opzegging vereist mét vermelding van de opzeggingsgronden. Maar als de huurder vervolgens niet toestemt in de beëindiging, kan alleen de rechter het tijdstip van beëindiging vaststellen op vordering van de verhuurder. Zo'n vordering wordt alleen toegewezen als voldaan is aan één van de wettelijke opzeggingsgronden.

Wettelijke opzeggingsgronden
In alle gevallen zijn (i) slecht huurderschap en (ii) dringend eigen gebruik wettelijke gronden voor opzegging van een 290-huurovereenkomst. Na verlenging van de huurovereenkomst kan beëindiging grofweg ook plaatsvinden (iii) op grond van een redelijke belangenafweging in het voordeel van de verhuurder of (iv) bij afwijzing door de huurder van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (zonder prijswijziging) dan wel (v) wanneer de verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan een op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Dringend eigen gebruik – wat is dat?
Eén van de wettelijke opzeggingsgronden is dus wat met noemt "dringend eigen gebruik". Daarvan is volgens artikel 7:296 lid 1 onder b BW sprake wanneer "de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurder persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft". Volgens hetzelfde artikel wordt onder duurzaam gebruik "niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is".

Dringend eigen gebruik - vuistregels
Of in een concreet geval sprake is van dringend eigen gebruik, is voer voor discussie tussen de verhuurder en de huurder en daardoor een terugkerend thema in de huurrechtspraak. Een recente conclusie van Hartlief, procureur-generaal bij de Hoge Raad, geeft een aantal handige vuistregels over "dringend eigen gebruik":

  • of sprake is van dringend eigen gebruik, hangt af van alle omstandigheden van het geval zoals die op het moment van toetsing door de rechter gelden (ex nunc);
  • haast is niet vereist – wel vereist is dat de verhuurder een wezenlijk belang hebben bij het gewenste eigen gebruik van het verhuurde;
  • de verhuurder kan volstaan met aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft - hij hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen;
  • de oorzaak van het dringend eigen gebruik is in beginsel niet relevant voor de beoordeling – ook niet als de verhuurder de situatie aan zichzelf te wijten heeft;
  • ook als de verhuurder andere mogelijkheden heeft om de situatie op te lossen kan sprake zijn van dringend eigen gebruik, tenzij de huurder aannemelijk maakt dat het in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij die andere mogelijkheden benut;
  • algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten;
  • niet vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te bieden;
  • wegens het bedrijfseconomisch belang slaagt een beroep op dringend eigen gebruik als na een noodzakelijke renovatie voortzetting van de huurovereenkomst tot een niet-kostendekkende exploitatie leidt.

Neem contact op
Bent u een verhuurder of huurder van een middenstandsbedrijfsruimte en wilt u meer weten over de mogelijkheid tot of het risico op beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik of een andere opzeggingsgrond? Neem contact op met Michiel de Vlieger, de huurrecht- en vastgoedspecialist van onze sectie Corporate & Commercial Litigation.

Meer informatie

Terug

The Litigation firm

Uw probleem oplossen, zodat u verder kunt met ondernemen. Daar gaat het om. Het is ons vak en onze passie om een zakelijk of arbeidsrechtelijk geschil beheersbaar te maken en op te lossen. Soms kan dat door als advocaat onzichtbaar te blijven en achter de schermen een zo optimaal mogelijk dossier te vormen voor en met u. Een andere keer vraagt een zaak om een aanpak voor de schermen. Diplomatiek waar het kan en agressief waar het moet. En soms is keihard procederen onvermijdelijk. Omdat de grenzen zijn bereikt, omdat een wederpartij niet bereid blijkt tot een constructieve oplossing, of omdat het voor uw reputatie in de markt van belang kan zijn om een streep te trekken.

Maatwerk staat centraal bij de behandeling van iedere zaak. Want we doen het samen, advocaat en cliënt. We investeren in de onderlinge samenwerking en verdiepen ons in uw onderneming en uw markt. BASE maakt duidelijke keuzes uit kracht, omdat we alleen willen doen waar we écht goed in zijn en omdat u altijd moet kunnen rekenen op toegevoegde waarde. Daarom richt onze praktijk zich op Corporate & Commercial Litigation en Arbeidsrecht.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

Bij BASE Advocaten beoefenen we de proces- en conflictmanagement praktijk op het allerhoogste niveau. Wij staan binnen- en buitenlandse cliënten bij in vitale zakelijke geschillen. Geschillen binnen de vennootschap, bestuurdersaansprakelijkheidskwesties, aandeelhouders-geschillen, geschillen over commerciële contracten, overnamegeschillen, geschillen tegen (of voor) financiële instellingen over zorgplichtkwesties en beroepsaansprakelijkheidskwesties. Het zijn slechts enkele voorbeelden. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer

Arbeidsrecht

BASE Advocaten biedt topspecialisten op het gebied van het arbeidsrecht. Wij staan zowel werkgevers (nationaal en internationaal), individuele bestuurders/werknemers, als ondernemingsraden bij. In de dagelijkse praktijk adviseren en procederen wij onder meer op het gebied van ontslag, reorganisaties, arbeidsvoorwaarden, disciplinaire maatregelen, medezeggenschap en werkgeversaansprakelijkheid. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer
Partner van
logo Erasmus
Vriend van
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actueel-detail - BASE Advocaten
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en u toegang te geven tot onze social media.
Door op akkoord te drukken, gaat u akkoord met ons cookiebeleid.
Akkoord Niet akkoord