BASE Advocaten - The Litigation Firm

Huurrecht: de juridische kwalificatie van een bedrijfsruimte gebruikt als parenclub

Blogs 11 mei 2022
Is een parenclub een zogeheten middenstandsbedrijfsruimte (in de zin van art. 7:290 BW) of een overige bedrijfsruimte (in de zin van art. 7:230a BW)? Het laatste, zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in een recente kortgedinguitspraak, die het belang van de juiste kwalificatie van het gehuurde andermaal bevestigt (Rechtbank Midden-Nederland 21 april 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1525).

290-bedrijfsruimte versus 230a-bedrijfsruimte
De juridische kwalificatie van een bedrijfsruimte (waarover wij eerder schreven) is een vaak terugkerend onderwerp in het huurrecht. De wettelijke systematiek lijkt simpel. Als het geen 290-bedrijfsruimte is, dan is het een 230a-bedrijfsruimte. En de huurder van een 230a-bedrijfsruimte geniet aanzienlijk minder huurbescherming dan de huurder van een 290-bedrijfsruimte. Maar de praktijk blijkt vaak weerbarstig. Zo ondervond ook de huurster van een bedrijfsruimte waarin een parenclub werd geëxploiteerd.

Waar gaat het over?
Huurster huurde sinds 1994 twee panden op een bedrijventerrein. Deze bedrijfsruimte (met een bedrijfswoning) was voor het grootste deel in gebruik als parenclub. Huurster wenste de parenclub in 2021 te verkopen en de exploitatie ervan over te dragen aan een andere onderneming. In dat verband was van belang dat deze onderneming haar plaats in de huurovereenkomst zou innemen. Deze zogenoemde 'indeplaatsstelling' is een recht waar een huurder van een 290-bedrijfsruimte aanspraak op kan maken. De verhuurder wilde daaraan echter niet meewerken.

Daarom vorderde huurster in kort geding dat verhuurder 'ertoe wordt veroordeeld om te gehengen en gedogen dat [onderneming] de exploitatie van de parenclub in het gehuurde voortzet', totdat in een bodemprocedure is beslist over de daarin te vorderen indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW. Op grond van artikel 7:307 BW kan een huurder van een 290-bedrijfsruimte (en niet van 230a-bedrijfsruimte) de indeplaatsstelling via een gerechtelijke procedure afdwingen. En huurster meende dat sprake was van een bedrijfsruimte als bedoeld in "categorie a" van artikel 7:290 BW. Dat is kort gezegd een restaurant- of cafébedrijf. De parenclub zou namelijk een horecagelegenheid zijn 'met een sausje eroverheen' aangezien drankjes en etenswaren aan bezoekers worden verstrekt, aldus huurster.

Kwalificatie van het gehuurde: 230a-bedrijfsruimte
Maar de kantonrechter kwalificeert de bedrijfsruimte niet als een restaurant- of cafébedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW. Volgens de kantonrechter staat de exploitatie van de parenclub in het gehuurde centraal en hebben de geboden horecavoorzieningen daarbij slechts een ondersteunende functie. Voor de juridische kwalificatie van het gehuurde sluit de kantonrechter aan bij het hoofddoel van de parenclub: 
'Het hoofddoel van de parenclub is het voorzien in erotisch vertier dan wel in een erotische beleving en niet het verstrekken van etenswaren en drankjes. (...) dat zij uit de door [eiseres] overgelegde beschrijving inclusief foto's van de inrichting van het gehuurde opmaakt dat de aangeboden horecavoorzieningen onlosmakelijk verbonden zijn met de voorziening in de mogelijkheid tot het hebben van een erotische beleving. Zo zijn er in de ruimte waar de bar is geplaatst 'speelhoeken' gecreëerd waar bezoekers met elkaar kunnen vozen/minnekozen en staat de koelvitrine met fingerfood hapjes naast een speelruimte.'

Conclusie
Wat voor soort bedrijfsruimte het gehuurde is, heeft belangrijke huurrechtelijke implicaties. Dat laat deze uitspraak maar weer eens zien. De parenclub werd beschouwd als 230a-bedrijfsruimte en dus kon huurster een beroep op indeplaatsstelling op haar buik schrijven.

Dit artikel is geschreven door Bob Kouveld (juridisch medewerker). Heeft u vragen over de huurrechtelijke kwalificatie van een bedrijfsruimte of een andere vraag over het huurrecht? Neem dan contact op met Michiel de Vlieger, partner Corporate & Commercial Litigation en huurrechtspecialist van BASE Advocaten.

Meer informatie

Terug

The Litigation firm

Uw probleem oplossen, zodat u verder kunt met ondernemen. Daar gaat het om. Het is ons vak en onze passie om een zakelijk of arbeidsrechtelijk geschil beheersbaar te maken en op te lossen. Soms kan dat door als advocaat onzichtbaar te blijven en achter de schermen een zo optimaal mogelijk dossier te vormen voor en met u. Een andere keer vraagt een zaak om een aanpak voor de schermen. Diplomatiek waar het kan en agressief waar het moet. En soms is keihard procederen onvermijdelijk. Omdat de grenzen zijn bereikt, omdat een wederpartij niet bereid blijkt tot een constructieve oplossing, of omdat het voor uw reputatie in de markt van belang kan zijn om een streep te trekken.

Maatwerk staat centraal bij de behandeling van iedere zaak. Want we doen het samen, advocaat en cliënt. We investeren in de onderlinge samenwerking en verdiepen ons in uw onderneming en uw markt. BASE maakt duidelijke keuzes uit kracht, omdat we alleen willen doen waar we écht goed in zijn en omdat u altijd moet kunnen rekenen op toegevoegde waarde. Daarom richt onze praktijk zich op Corporate & Commercial Litigation en Arbeidsrecht.

Expertise

Corporate & Commercial Litigation

Bij BASE Advocaten beoefenen we de proces- en conflictmanagement praktijk op het allerhoogste niveau. Wij staan binnen- en buitenlandse cliënten bij in vitale zakelijke geschillen. Geschillen binnen de vennootschap, bestuurdersaansprakelijkheidskwesties, aandeelhouders-geschillen, geschillen over commerciële contracten, overnamegeschillen, geschillen tegen (of voor) financiële instellingen over zorgplichtkwesties en beroepsaansprakelijkheidskwesties. Het zijn slechts enkele voorbeelden. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer

Arbeidsrecht

BASE Advocaten biedt topspecialisten op het gebied van het arbeidsrecht. Wij staan zowel werkgevers (nationaal en internationaal), individuele bestuurders/werknemers, als ondernemingsraden bij. In de dagelijkse praktijk adviseren en procederen wij onder meer op het gebied van ontslag, reorganisaties, arbeidsvoorwaarden, disciplinaire maatregelen, medezeggenschap en werkgeversaansprakelijkheid. Klik hieronder voor meer informatie.

Lees meer
Partner van
logo Erasmus
Vriend van
logo Sophia Kinderziekenhuis
Actueel-detail - BASE Advocaten
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en u toegang te geven tot onze social media.
Door op akkoord te drukken, gaat u akkoord met ons cookiebeleid.
Akkoord Niet akkoord